I - A Alienação fiduciária em garantia é permitida e regulamentada pela legislação, desde que respeite o princípio da proporcionalidade e a obrigação de restituição ou venda do bem para quitação da dívida.
II - O Pacto comissório é expressamente proibido pelo ordenamento jurídico português, pois pode levar a abusos e injustiças, permitindo que o credor se aproprie do bem independentemente do valor da dívida.
III - Perante um complexo negocial integrado por uma compra e venda celebrada em simultâneo com um contrato promessa de compra e venda, em que a compra e venda de um imóvel celebrada entre as partes visou garantir o pagamento ao outorgante-comprador da quantia por este emprestada ao outorgante-vendedor, e por uma promessa de compra e venda de sinal contrário pela qual, o credor-fiduciário vincula-se (obrigacionalmente) face ao devedor-fiduciante a retransmiti-lhe o bem (a restituir, sob um prisma económico), uma vez esgotado o fim da garantia, isto é uma vez satisfeito o crédito, na tarefa de ponderação dos interesses em conflito dos diversos intervenientes não pode/deve olvidar-se que a alienação em garantia tem como efeito imediato a transferência da propriedade para o fiduciário e que a limitação dos poderes inerentes à titularidade do direito – a sua limitação ao fim garantístico – tem natureza meramente obrigacional (cf. art.º 1306.).
IV - Assim, o alienante – devedor -fiduciante sabe que corre o risco de o credor-fiduciário, violando o pacto, vir a transmitir o bem a terceiro na pendência do contrato, mas este terceiro não terá modo de saber da existência da convenção fiduciária, confiando naturalmente na definitividade do negócio translativo, para mais nos caos em que se verifique existir a publicidade do registo, pelo que o risco há-de ser em primeira linha assumido pelo fiduciante, que naquele confiou.
V - Por outro lado, apesar de na alienação fiduciária em garantia não se mostrar assegurada a equivalência entre o crédito garantido e o bem transmitido, nem por isso o devedor ficará desprotegido nos seus interesses, podendo obter do fiduciário a indemnização pelos danos sofridos decorrentes da violação das obrigações decorrentes do pacto.
VI - A subtracção da alienação em garantia ao regime da nulidade estabelecida no art.º 694.º para o pacto comissório não implica que o negócio celebrado não possa ser afectado por outros vícios.

Proc. nº 3338/17.4T8AVR.P3.

Origem: Tribunal Judicial da Comarca do Porto-Juízo Central Cível do Porto – Juiz 4

Relator. Francisca da Mota Vieira

1º Adjunto. Paulo Dias da Silva

2º Adjunto. João Venade

ACORDAM OS JUÍZES DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DO PORTO:

I. RELATÓRIO:

1.AA, residente na Rua ..., ..., ..., intentou a presente acção declarativa de condenação contra “A..., Ldª “com sede na Rua ..., ..., ... Porto e BB, residente na Rua ..., ... Oliveira de Azeméis, pedindo que se declare a anulabilidade da escritura de compra e venda e contrato-promessa de compra e venda celebrados no dia 28 de Outubro de 2016 entre A. e RR. e em consequência ser ordenado o cancelamento do registo de propriedade a favor da Ré, devendo ser registado o imóvel a favor do autor. Pede ainda que os RR. sejam condenados na restituição do pagamento do valor pago pelo A., caso se considere que a mesma não seja obrigada em virtude da assinatura sem poderes, condenar o Réu BB no pagamento de tal valor, sem que se faça o desconto do mesmo no valor mutuado de € 130.000,00 emprestados pela Ré.

Alega para o efeito: (reproduzimos aqui no essencial o teor da alegação da petição, não procedendo a qualquer alteração da redacção):

. que teve problemas de liquidez;

. porque era proprietário do imóvel descrito nos factos provados, o qual, tinha sido objecto de contrato promessa de compra e venda com terceiro/ promitente comprador que ocupava o prédio, foi-lhe proposto pelo legal representante da Ré um empréstimo, em que a casa ficaria como garantia, como forma de conseguir liquidez, e mal aquele terceiro saldasse o valor da compra e realizasse a escritura pública, o autor pagaria o valor mutuado.

.assim, o autor celebrou no dia 28.10.2016 com a ré uma escritura pública de compra e venda do referido imóvel pelo valor de € 300 000,00, o qual, o autor nunca recebeu;

.que nesse dia a ré-sociedade emprestou ao autor a quantia de € 130 000,00;

.também no mesmo dia o autor celebrou com a ré, ali representada pelo 2 ª réu, um contrato–promessa de compra e venda, pelo qual, a ré prometia vender ao autor o mesmo imóvel, pelo preço de € 352.200,00, a ser pago da seguinte forma: A) 120.000.00 a título de sinal e princípio de pagamento no momento da assinatura do contrato; B) Ainda a titulo de sinal e princípio de pagamento o valor de € 2.085,00 em 28.11.2016, e os seguintes valores mensais, iguais e sucessivos no mesmo dia dos meses subsequentes; C) O remanescente do preço desta compra e venda será pago no ato da escritura pública, deduzidos os valores pagos a título de sinal – cláusula 4ª.

Nesse contrato promessa as partes acordaram no seguinte:

“c.- É da responsabilidade do 2º outorgante a designação da hora, dia e local da realização da escritura de compra e venda, bem como de proceder ao aviso à primeira outorgante, por qualquer meio e com a antecedência de 15 dias, desses elementos, obrigando-se a primeira outorgante a, na data que por esse efeito venha a ser designada, comparecer na escritura de compra e venda – cláusula 5ª;

d.- A escritura será realizada, impreterivelmente, no prazo de um ano a contar da presente data, ou seja, até ao dia 28.10.2017 inclusivé – cláusula 6ª;

e.- O prédio prometido vender é entregue nesta data ao promitente comprador que, desde já, entra na posse da mesma – cláusula 7ª;

f. Caso o 2º outorgante não cumpra no prazo previsto para a realização da escritura, ou seja, até 28.10.2017, inclusive, considera-se o contrato-promessa não cumprido por causa imputável ao 2º outorgante, com as consequências legais daí decorrentes, designadamente, a primeira outorgante assistir o direito de alienar por qualquer forma ou onerar o prédio urbano em causa, nos termos, preço e condições entendidas por convenientes – cláusula 8ª;

g.- O contrato-promessa fica expressamente condicionado ao pagamento atempado e integral dos valores previstos a titulo de sinal, cuja falta determina e exime o 1º outorgante do cumprimento do contrato-promessa de compra e venda por facto imputável ao promitente-comprador – cláusula 9ª;

h.- A falta de pagamento de 3 sinais mensais determina a resolução do contrato-promessa por causa imputável ao promitente– comprador - cláusula 10ª;

i.- A não concretização da prometida compra e venda por causa imputável ao promitente-comprador dá ao primeiro outorgante o direito de fazer suas todas as quantias entregues a titulo de sinal – cláusula 11ª;

j.- No caso de não ser concretizada a compra e venda por causa imputável ao promitente-comprador este responde pelos danos sofridos pela promitente vendedora que se fixam em € 20.000,00 – cláusula 12ª;

8.O A. pagou à ora Ré, pelo menos, oito das prestações acima referidas em 5. – b. B) no valor total de € 16.680,00.

Alega ainda que a escritura publica a outorgar seria para formalizar uma garantia sobre o imóvel e assegurar o pagamento de uma divida, sendo que o contrato particular (contrato – promessa) consubstanciaria um plano de pagamento a prestações da mesma.

Que nunca pagou qualquer quantia a título de sinal no momento da outorga da escritura.

A escritura pública deveria realizar-se no dia 20.10.2017 e caberia ao autor a marcação da mesma.

No caso de incumprimento pelo autor as partes acordaram que a Ré poderia fazer seu o imóvel, sendo resolvido o contrato promessa, sendo que as partes fixaram uma cláusula penal

Alega que pagou as prestações acordadas, no total de € 16.680,00.

Alega que apenas recebeu a título de empréstimo o valor de € 130.000,00, que a casa tem o valor patrimonial de € 270.000,00, pelo que, a real intenção do autor era um contrato de mútuo com hipoteca, mas que por imposição da ré para lhe emprestar o dinheiro foram realizados no mesmo dia os acima identificados negócios. E, assim, o autor recebeu a título de empréstimo o valor de € 130.000,00 e se fosse cumprido o contrato promessa pelo autor a ré receberia o valor de € 130.000,00 de capital mutuado e mais € 50.000,00 a título de juros e comissão, num total de € 180.000,00.

Caso o autor não conseguisse cumprir os pagamentos previstos no contrato –promessa, o que, está a suceder, a ré ficaria com a casa (com o valor patrimonial de € 270.000,00) e ainda com as quantias já entregues mensalmente pelo autor no total de € 16.680,00, ou seja, com o valor total de € 286.680,00 como contrapartida de um empréstimo de € 130.000,00.

Mais alega que a ré explorou uma situação de necessidade por parte do autor, que, “necessitava de liquidez”.

Conclui que os contratos foram construídos de molde a ocultar um contrato de mútuo remunerado de forma usurária (€ 50 .000,00) e em caso de incumprimento levava mesmo a uma forma de obter lucros elevadíssimos sem contrapartida (€ 286.680,00- € 130.000,00 =156.000,00)

2.Os RR. contestaram, questionando a legitimidade do 2º R. e impugnando a factualidade controvertida, deduzindo pedido reconvencional, onde pedem que seja reconhecido o incumprimento definitivo e a resolução do contrato promessa de compra e venda, por culpa única e exclusiva imputável ao A., que deve ser condenado a pagar à 1ª R. o sinal em dobro, bem como a cláusula penal (€ 260.000,00 + € 20.000,00).

3.O A. apresentou réplica, rebatendo a matéria de excepção, mantendo o seu posicionamento quanto ao mérito da sua pretensão e contestou o pedido reconvencional, concluindo pela sua improcedência.

4.Foi desatendida a arguida nulidade da citação e proferido despacho saneador, que julgou improcedente a excepção de ilegitimidade do 2ª R., tendo sido fixado o objecto do litígio e temas da prova.

5.Foi realizada audiência de julgamento com observância do legal formalismo.

6. Após ter sido proferida sentença que julgou improcedente a acção, absolvendo os RR. dos pedidos formulados pelo A. e, do mesmo modo, julgou improcedente a reconvenção, absolvendo o A. da mesma, foi interposto recurso pelo A., tendo sido proferido Acórdão, que determinou a anulação da sentença recorrida com vista à ampliação da matéria de facto relevante para a apreciação e decisão da causa e posterior produção de prova em julgamento, sem prejuízo da apreciação de outros pontos de facto.

7.Foi determinada a notificação do A. para concretizar os artigos 1º e 2º da petição inicial a propósito dos concretos valores das dívidas acumuladas, da alegada necessidade de liquidez, por forma a permitir aferir da alegada “exploração de estado de necessidade do A.”, o que motivou a apresentação do requerimento de 25-06-2023.

8.Procedeu-se a audiência de julgamento com observância do legal formalismo e foi proferida sentença que julgou improcedente, por não provada, a presente acção, absolvendo os RR. dos pedidos formulados pelo A., do mesmo modo que julgou improcedente a reconvenção, absolvendo o A. da mesma.

9. Inconformado, o A interpôs recurso de apelação, a ré contra-alegou e o Tribunal da Relação do Porto, por acórdão prolatado no dia 12-09- 2024 deliberou, ao abrigo do disposto no art 662º, nº2, als c) e d) e nº 3, als b) e c) do CPC, nos termos atras referidos, em anular a sentença recorrida nos termos referidos com vista à fundamentação e à ampliação da matéria de fato relevante para a apreciação e decisão da causa, sem prejuízo da apreciação de outros pontos de fato, nos termos da parte final daquela al. c) do nº3 do citado normativo.

10. Os autos foram devolvidos ao tribunal de comarca no dia 23.10.2024 e no dia 30.10.2024 foi proferida nova sentença, a qual, julgou improcedente, por não provada, a presente acção, absolvendo os RR. dos pedidos formulados pelo A., do mesmo modo que julgou improcedente a reconvenção, absolvendo o A. da mesma, fixando as custas da acção a cargo do A.e as custas da reconvenção a cargo da 1ª Ré.

11.De novo inconformado, o autor interpôs recurso de apelação, reproduzindo-se aqui as conclusões:

1-O A. intentou a presente ação, pedindo: a) Fosse declarada a anulabilidade da escritura de compra e venda e do contrato promessa de compra e venda, celerados no dia 28 de outubro de 2016, entre o A e a Ré e em consequência ser ordenado o cancelamento do registo de propriedade a favor da Ré, devendo ser registado o imóvel a favor do Autor. A douta sentença ora em recurso julgou improcedente a ação, absolvendo os RR dos pedi- dos formulados pelo A. Pediram ainda os Réus em pedido reconvencional que fosse reconhecido o incumprimento definitivo e a resolução do contrato promessa de compra e venda, por culpa única e exclusiva imputarei ao A, que deve ser condenado a pagar á 1ª Ré o sinal em dobro, bem como a clausula penal (260.000,00+20.000,00€), o que também veio a ser julgado improcedente.

DE FACTO:

A-Relativamente ao julgamento da matéria de facto, existiram outros factos alegados e incorretamente valorados e até alguns que foram omissos na fundamentação de facto e

que deveriam ter sido considerados porque fundamentais/essenciais para a decisão da causa. Assim, como outros, que diante da prova produzida nos presentes autos, não poderiam, de forma alguma, terem sido considerados, como foram, como não provados. Pelo que se impugna a decisão de facto ao abrigo do art. 640º do CPC.

Assim:

1- Uma questão absolutamente essencial à decisão destes autos e como refere o douto acórdão desta Relação nestes autos proferido a 12/09/2024, é o de saber quanto é que o Autor recebeu em virtude dos negócios celebrados com a Ré: se os 300.000,00€ declarados como disponibilizado a título de empréstimo; se pagou ou não a título de sinal 120 mil euros, se pagou o valor declarado na escritura ou não, ou se houve simulação de preço. (matéria de facto constante dos pontos 15, 16, 17, 18, 19, 20 e 21, 23 da matéria considerada provada, e ponto H da matéria de facto considerada como não provada).

1.1- Depois deste venerando Tribunal, no referido acórdão, concluir que: analisada a sentença proferida pelo tribunal recorrido verificamos que no ponto 15º dos factos provados o tribunal continuava a omitir factualidade essencial, …. Se o valor foi para pagar o preço referido na compra e venda ou se foi a título de empréstimo. Vem agora a douta sentença no seu ponto 20, dizer A compra e venda, titulada pela escritura de 28 de outubro de 2016….. foi celebrada para garantir o empréstimo de € 300.000,00 feito pela Ré sociedade à A. (ao A, retifica-se).

1.3- Não corresponde à realidade dos factos o que se afirma em 17º, uma vez que não há prova para tal afirmação e a que existe, contradiz o dado como provado de que os cheques nº ..., no valor de € 25.000,00 e ..., no valor de 25.000,00 foram levantados ao balcão pelo A e que o mesmo embolsou tais valores. Senão vejamos: Do que consta de fls 146, 185 e 189 (mencionados nesse mesmo ponto motivação do julga- mento de prova) resulta que o cheque nº ... nunca foi levantado ao balcão pelo A, mas sim que o valor foi depositado naquela conta que o banco identifica como sendo do A. O que efetivamente nada altera e se tem como recebida tal quantia, porém, não da forma como ficou provado na douta sentença em recurso. Já o o cheque nº ..., da referida informação bancária que serviu de prova, também, não resulta que o mesmo foi levantado ao balcão, como se afirma na douta sentença. No caso deste cheque também não se prova que o seu valor entrou na esfera jurídica do Autor. O Banco 1... não o afirma e apenas junta a cópia do cheque e o que se vê nesse verso do mesmo, é um endosso em branco (art. 413º C. Com.). Nada mais. Pelo que se tinha de concluir que este cheque foi endossado. Como aliás alegou o A. Sendo, endossado, prova que tal quantia nunca entrou na esfera jurídica do Autor. Uma vez que este mais não é que, no direito cambiário, uma modalidade de transferência do direito creditório constante de um título de crédito. Efetivamente, transferindo tal direito creditório, nunca o valor entra na esfera jurídica do endossante. Não passa pela conta deste para chegar à do destinatário do endosso, transfere-se, sim o direito a esse crédito ou valor.

1.4- Assim, deverá na douta sentença ser reformulado esse ponto 17 dos factos dado como provado, no sentido em que o cheque ..., no valor de 25.000,00 foi depositado numa conta pertencente ao Autor que embolsou tal valor. Já o cheque nº ..., no valor de € 25.000,00, foi endossado, em branco. Não havendo prova de que tal valor foi efetivamente recebido pelo A.

1.5- Outro ponto incorretamente valorado é o relativo ao cheque nº ... no valor de €120.000,00 (PONTO 18, 19 e 23 e alínea H) foi o mesmo que foi apenas assinado por apenas um dos sócios e foi dado como furtado. (ponto 16). Na sua fundamentação de facto, vem a douta sentença em recurso, mais uma vez, dizer que tal cheque foi recebido pelo A. e de imediato foi endossado a favor da ré. E como já mui doutamente se refere no douto Acórdão proferido por esta Relação em 12/09/2024, deve- ria o tribunal a quo ampliar a factualidade provada e/ou não provada, indicando os concretos meios de prova, de modo a revelar se esse cheque foi levantado e/ou depositado numa conta do autor-recorrente, sendo certo que na hipótese desse cheque ter sido endossado deve indicar a razão do endosso e se a quantia titulada pelo cheque chegou a ingressar na esfera jurídica do autor e com que fundamento, sendo certo que no pedido reconvencional essa quantia de € 120 000,00 não é considerada pela ré. O tribunal recorrido, com o devido respeito que muito é, mais uma vez, nada disso faz.

1.6- No que se refere ao ponto 19 da matéria de facto provada “ Com data de 31-01-2017, o 2º R. na qualidade de denunciante, fez queixa de furto em veículo, incluindo nos objetos em causa um cheque endossado, que a 1ª R., através da sociedade mandatária, associa ao cheque nº ..., no valor de € 120.000,00 – fls. 167 e 169-170. Logo, também este facto não deveria sequer ter sido dado como provado. E ainda, por consequência, não poderia ser considerada como não provada a alínea H), ou seja, que nunca o Autor pagou qualquer quantia a título de sinal no momento da escritura. O único cheque que é assinado por apenas um dos sócios, cujo valor nunca chegou a entrar na esfera jurídica do Autor, veio a Ré dizer que o mesmo havia sido furtado, o que o Tribunal acreditou, embora da queixa crime junta aos autos, que data de janeiro de 2017, nunca foi referido qualquer cheque nesse valor. Pode ler-se dos artigos furtados, um cheque endossado ao portador de 1800,00€, um cheque endossado de 80.000,00€ ou 100.000,00€ e 10 cheques ao portador. Pelo que não se percebe com que base de prova a sentença refere que aquele cheque foi endossado à Ré pelo A. Não existe qualquer base factual que permita sustentar tal versão.

1.7 - Também não é irrelevante o facto desse cheque ser o único que não é assinado por dois gerentes: Como a sentença expressamente o diz no seu ponto 16. A este respeito refere a administrativa da Ré (sessão de 03/12/2020) min 15.35h “Os cheques têm de ser assinados por dois gerentes sempre. É assim que obriga. Deve ter sido um lapso no momento da assinatura. O cheque não podia ser descontado.” Assim, esta matéria do cheque ter sido apenas assinado por um dos sócios e depois mais tarde virem dizer que o mesmo foi furtado, revela bem que esse cheque nunca serviu para qualquer paga- mento, como veremos. Depois,

1.8- Como se pode ver, não há nos autos qualquer prova do endosso (a apenas essa alegação por parte da Ré) a que se refere o ponto 23 da matéria dada como provada. Também não há prova bastante para o ponto 19, o qual é a base de onde parte a sentença para dar como provado o endosso.

1.9- Se é certo que o meio de prova do ponto 19, não prova o ali vertido, o endosso, esquece-se a douta sentença que a Ré, já tinha tomado posição sobre os valores recebidos pelo A, e nunca em momento disse que tinha recebido o valor de 120 mil euros do Autor a título de sinal. (art. 46º, 85º e 86º da contestação). Nem no pedido reconvencional formulado pela Ré esta quantia é considerada por esta paga a título de sinal, como afirma o douto acórdão de 12/09/2024. Pelo que deveria ter sido dado como provado a alínea H) da matéria não provada que nunca o Autor pagou qualquer quantia a título de sinal no momento da escritura.

1.10- Nunca o valor do cheque ..., de € 120.000,00, foi alguma vez disponibilizado ao Autor, nem nunca poderia ter sido, até mesmo pelo facto de só contar uma assinatura no mesmo, o que desde logo se mostrava como um meio de pagamento inócuo. Nunca aquele título serviria para pagar o que quer que fosse. Endossado ou não, como não há prova de o ter sido, foi apenas uma “operação de cosmética”, para justificar o valor aposto na escritura, que não convinha ser um valor mais baixo que o valor patrimonial do imóvel. De facto, o que aconteceu é que o valor disponibilizado a título de empréstimo pela Ré ao A foi o de 155.000,00€ e não os 300.000,00€ que a sentença dá como provado no ponto 21.

1.11- Mais uma vez o mesmo vício faz com que a sentença seja nula em virtude do vertido no artigo 615.º, n.º 1, al. c), do Código de Processo Civil, havendo um erro de raciocínio lógico consistente na decisão por esta ser contrária à que seria imposta pelos fundamentos de facto ou de direito de que o juiz se serviu ao proferi-la. Logo o valor de 120 mil euros não pode ser descontado no valor de 352.200€ a que o A se obrigou a pagar em virtude do contrato promessa celebrado, pela disponibilização de apenas 155 mil euros.

2- Ora, o que aqui está em causa, em discussão é também, face à pretensão da Recorrente, que a sentença e bem identifica no seu Relatório, aferir-se da desproporcionalidade das prestações dos contratos em questão. A douta sentença, depois de concluir que estamos perante a figura da alienação em garantia e ao analisar se estamos ou não perante um negócio usurário, como pugna o Recorrente, refere expressamente, págs. 32 e 33, da importância da verificação dos requisitos objetivos (benefícios excessivos e injustificados para alguma das partes na celebração do negócio dos autos) à luz do art. 282º do Código Civil.

2.1- Assim, um facto essencial, tendo sido dado um bem imóvel como garantia através da escritura de compra e venda, era saber o valor real ou de mercado do Imóvel, a fim de aferir a desproporcionalidade das prestações, o que o Tribunal desvalorizou. Apenas se refere no ponto 26 dos factos provados a douta sentença referir que o imóvel identificado em A) objeto dos autos tem o valor patrimonial de 270.050,00€.

2.2- Havendo meios de prova produzidos em instrução que permitiam ao tribunal aferir tal valor real do imóvel. Esse era um facto essencial, que apesar de não alegado, deveria ter sido conhecido como nos ensina Paulo Pimenta, in Processo Civil Declarativo, Almedina da, 2ª edição, pag. 354 “ Na sentença, o juiz deve indicar os concretos factos essenciais que resultem provados, sendo que o juiz considerará quer os factos essenciais alegados pelas partes …, quer os factos essenciais complementares ou concretizadores revelados pela instrução (observando-se o prescrito na al b) do nº 2 do art.5º do CPC). Sendo este facto (valor real ou de mercado do imóvel) absolutamente necessário, para aquilo que a sentença e bem identifica no seu Relatório, aferir-se da desproporcionalidade das prestações dos contratos em questão

2.3- O mesmo que resultou na instrução dos autos, na medida em que não só por um lado, são os próprios RR que vêm dizer qual era esse valor, à altura dos contratos, quando colocam o imóvel à venda por 850 mil euros e aceitam, portanto, esse valor como valor de mercado. Além de que, do ponto 3 considerado como provado se retira sem margem de dúvidas que no ano de 2007 o mesmo imóvel foi objeto de um contrato promessa por 740.000,00€- Valor que os Réus conheciam, porque provado ficou que conheciam esse contrato e por via desse conhecimento se provou os pontos 2 e 3 com base na aceitação dessa realidade pela Ré, ou seja, por acordo (pág. 16 da douta sentença). Se conheciam o contrato e o aceitaram, também aceitaram que o mesmo havia sido prometido vender/comprar pelo valor de 740 mil euros, valor mui- to superior ao valor patrimonial.

2.4- Assim deveria se ter concluído, ao abrigo do art. 5º nº 2 al b) do CPC que, apesar do valor tributário, mencionado no ponto 26, o valor real ou de mercado do imóvel objeto dos autos era mais do dobro do preço pelo qual foi declarado vender à Ré, através da escritura de compra e venda realizada em 28 de outubro de 2016. E que dúvidas não há que os RR sabiam que a casa tinha esse valor e que no caso de não cumprimento do contrato promessa de compra e venda, o fazerem seu um imóvel com valor de mercado superar em mais do dobro do valor pelo aquela foi adquirido se traduzia num beneficio excessivo e injustificado.

3- Relativamente à matéria não provada deverá ser alterado o ponto I, ou seja, no sentido de se considerar provado que “Os RR. levaram o A. a celebrar os referidos negócios para se aproveitarem da situação de necessidade de dinheiro em que se encontrava. “Este ponto é de extrema relevância na medida em que são pressupostos da usura o desequilíbrio excessivo ou injustificado entre a prestação e a contraprestação; um estado/situação de inferioridade negocial do lesado; e a “exploração” de tal situação de inferioridade. Como unanimemente é considerado na nossa jurisprudência bastando, para se verificar tal “exploração”, que o usurário tenha conhecimento da situação de inferioridade da contraparte e que a aproveite para tirar os tais benefícios excessivos ou injustificados. (não sendo necessário que tenha sido o usurário a levar/induzir a outra parte a negociar e/ou que tenha a “intenção” de a explorar). Neste sentido Ac. TRC de 03/11/2020, Proc. nº 1602/19.7T8CTB.C1; Ac. STJ de 12/09/2016, Proc. 06A1988, Ac. TRC de 20/11/2012 Proc. 2430/07.8TBCBR.C1; todos in www.dgsi.pt

3.1- Da matéria dada como provada, resultou: do ponto 26 que: O autor só acedeu à celebração em 28.10.2016 dos contratos de compra e venda e contrato-promessa de compra e venda devido à situação de necessidade de dinheiro em que se encontrava, situação que era do conhecimento dos RR.- Ou seja, o conhecimento da situação de inferioridade da contraparte. Analisemos, agora, se também e cumulativamente tinha conhecimento e se aproveitou dos benefícios excessivos ou injustificados que este negócio gerou.

3.2- Primeiro, de facto os RR foram fiéis à verdade em não impugnarem sequer por desconhecimento e aceitaram o agora vertido em 2 a 4 da matéria provada, pois referem até as testemunhas que o Sr. BB (Réu) ter-se ali se deslocado e visto que a promitente compradora ainda lá vivia. Depois, com base na mesma prova, declarações de parte; os testemunhos de CC, DD e a Administrativa da Ré, não podia deixar de se ver provado, ainda, os seguintes pontos:

a)O Autor, conheceu o representante legal da Ré, com a indicação que este o poderia ajudar, (ponto 8º PI)

b)O Senhor BB, que bem sabia de toda a envolvente sobre o negócio da promessa da venda do imóvel e que sugeriu um empréstimo, em que a casa ficaria como garantia, como forma de conseguir liquidez,(Ponto 9º PI)

3.2- Depois deveria, ainda, ter sido considerado provado a desproporcionalidade das prestações em que ficaram obrigados A e Ré com a celebração do contrato de com- pra e venda e do contrato promessa de compra e venda. Era facto essencial aferir da existência de benefício excessivo e injustificado que se impõe no art. 282º do C. Civil a fim de se saber se a Ré tinha conhecimento e consciência desses benefícios excessivos e injustificados. A douta sentença nem sequer aborda o tema, sendo, este, essencial à discussão jurídica da causa. Apesar de nas pág. 32 e 33 se referir a tal requisito, certo é que mesmo com a alteração dos pontos de factos, nesta nova sentença a fundamentação de direito mantêm-se exatamente a mesma das anteriores sentenças.

3.3- No entanto, refere a douta sentença Devem, portanto, verificar-se requisitos objetivos: benefícios excessivos ou injustificados. Tem de haver uma desproporção manifesta entre as prestações. Só haverá benefícios excessivos ou injustificados, quando, segundo todas as circunstâncias, a desproporção ultrapassa os limites do que pode ter alguma justificação O legislador recusou-se a estabelecer uma relação de valor determinada (p. ex., o critério “ultra dimidium”). Apesar da superação do critério da “laesio enormes” do direito comum e do nosso antigo direito, o critério do dobro do valor parece ser o limiar, a partir de cuja ultrapassagem se vai averiguar a existência das demais circunstâncias objetivas e dos requisitos subjetivos da usura.

3.4- Ora, voltando ao caso concreto: Resulta, como vimos, que o A não recebeu 300.000,00€ no ato da escritura de compra e venda, mas apenas lhe foi disponibilizado a título de empréstimo o valor de 155.000,00€. Mesmo que se considerasse que o A tivesse recebido o cheque nº ..., de € 120.000,00, e depois o endossasse na mesma data à Ré, como diz a douta sentença, certo é que de facto, na prática, esse dinheiro nunca foi disponibilizado efetivamente, pelo que nunca foi mutado. Resulta ainda provado do ponto 20 que o A pagou à Ré, pelo menos, oito prestações acima referidas no valor de 16.680,00€. (Ponto 24 factos provados) Apenas, que o valor do sinal não foi pago, conforme vimos antes. Ficou ainda provado, que o valor que teria a pagar, num ano, em virtude do contrato promessa, era do de 353.200,00€ (ponto 22 b) dos factos provados). Mais do dobro, do valor disponibilizado ao A, OU SEJA, O GANHO POR PARTE DA RÉ, CASO O CONTRATO FOSSE CUMPRIDO, ERA DE 353.200,00€ CONTRA A DISPONIBILIZAÇÃO DE 155.000,00, ou seja, concluindo-se como na fundamentação da douta sentença, sendo a contraprestação de uma das parte mais do dobro da outra, há que concluir existirem benefícios excessivos e injustificados por parte da Ré que a mesma tinha conhecimento e se aproveitou dos mesmos.

3.5-Resultou provado que (22) que caso o A não cumprisse a obrigação no prazos previsto para a realização da escritura, ou seja, até 28.10.2017, um ano, inclusive, considerava-se o contrato não cumprido por causa imputável ao A, com as consequências daí decorrentes: a) assistia à Ré o direito a alienar de qualquer forma ou onerar o prédio urbano em causa. (com um valor patrimonial de 270 mil euros e um valor real do dobro, como vimos e foi totalmente descurado) Que a Ré reconhece valer o triplo do valor, como já vimos, supra. b) Fazer suas todas as quantias pagas a título de sinal; d) E ainda estimularam uma clausula penal no valor de 20.000,00€. Tudo isto pela disponibilização de 155.000,00€.

3.6- E os ganhos, esperados com o negócio, por parte da Ré, quais eram? Como já se expôs, a Ré conhecia e não podia deixar de conhecer que apesar do valor patrimonial do imóvel fosse o de 270 mil euros, certo é que o imóvel em questão nunca seria vendido por menos que o triplo desse valor. E que caso o A. Não cumprisse era esse um benefício que também advinha do contrato(s) celebrado(s) e que era conhecido da Ré.

3.7- Porém esta desproporcionalidade, esta não radica apenas no quantitativo das prestações mas ainda em mais alguns factos, que cumulados com o valor das prestações, também devem ser analisados a fim de aferir dos benefícios injustificados e excessivos, que a Ré tão bem conhecia. Não esqueçamos, o que também, deverá re- levar para efeitos do preenchimento da situação de exploração do art. 282º do Código Civil, que apesar de ter sido negociado o contrato com o A, já o modo de realização e efetivação do mesmo coube sempre à Ré.. Assim:

A)Foi a Ré que marcou a escritura de compra e venda, que definiu o valor a declarar nessa escritura e foi também a Ré que celebrou o contrato promessa de compra e venda (Ponto 22 dos factos provados), como afirmou a administrativa da Ré. Sessão de 03/12/2020. Sem que procedesse ao registo do mesmo, ou fizesse menção no texto da escritura a uma condição resolutiva que de alguma forma acautelasse os direitos do Autor, o direito de voltar a adquirir o imóvel, com a garantia de que o negócio valeria também perante terceiros. Como aliás o Ac. Do STJ transcrito na douta sentença (págs., 45 e 46) preconiza. Ou seja, o fundamento jurídico plasmado na sentença dá razão ao Recorrente, como é evidente. Mas a sentença, porque apenas transcrever e não analisou, não chegou a tal conclusão. Existindo um flagrante erro de apreciação jurídica das questões que são colocadas a decidir. E nestes termos a sentença, também é nula nos termos do art. 615º do CPC, uma vez que os fundamentos estão em oposição com a decisão.

B)Depois, no contrato promessa a sociedade Ré é representada por apenas um dos seus sócios (Ponto 22 matéria provada), Questão que quando levantada, já no âmbito dos presentes autos, fez com que a Ré viesse, de alguma forma sanar, com a apresentação de um documento de delegação de poderes. Reconhecendo, assim, que efetivamente, poderia tal assinatura levantar algumas dúvidas sobre a responsabilização da sociedade. Sem ele, existiria o perigo da Sociedade se recusar a transferir a propriedade para o A. cumprindo este o contrato promessa, pondo-se em causa de não seria essa também uma “jogada” da Ré, no momento da celebração do contrato e não fosse essa alegação por parte do A na PI, coloca-se em dúvida se aquela delegação de poderes mesma teria aparecido, se existia. Essa ideia é facilmente percetível se tivermos em conta os cheques entregues pela 1ª Ré ao Autor no momento da escritura (Doc. 4 junto com a P.I.), em que o único cheque que é assinado apenas por um dos gerentes, nunca foi descontado em qualquer conta. Aliás, como a a administrativa da Ré bem disse nas suas declarações, que nunca poderia ser pago apenas com uma assinatura.

C) Depois, o famoso cheque, o cheque de 120 mil euros, assinado também apenas por um dos sócios (Ponto 16 matéria de facto provada). Não obstante, facto é que tal cheque nunca serviria para fazer qualquer pagamento, o que a Ré bem sabia, e se assim sabia não poderia ter declarado, no momento da escritura, que para pagamento entregou o valor de 300 mil euros, porque efetivamente desses 300 mil, 120 mil eram titulados por um cheque que não podia nunca ser descontado pelo A. Se não podia ser descontado, porque endossar o cheque? Como se refere na sentença? A ré, e até a sua administrativas, que assim o depôs, bem sabiam que aquele choque não podia ser descontado. Endossar ou não endossar era perfeitamente igual. De nenhuma das for- mas o A, ou qualquer outra pessoa, alguma vez poderia ter na sua esfera jurídica aquela quantia, a não ser a própria Ré. E se assim é, a declaração constante da escritura quanto ao valor declarado como entregue é falsa, falsidade que a Ré tinha plena consciência.

D) Por fim, e como veremos mais detalhadamente na matéria de direito, os juros usurários, também eles foram estipulados pela Ré. Como refere a administrativa da EE, uma testemunha completamente isenta, arrolada pelos RR, relativamente ao acréscimo remuneratório no contrato promessa de compra e venda, refere na sessão de 03/12/2020: 1.45 Há um acréscimo de 50 mil euros de um contrato para o outro. (leia-se do contrato de compra e venda para o contrato promessa de compra e venda). Ora, de facto não existia qualquer acréscimo de 50 mil euros, mas de pelo menos 198.200,00€, (353.200,00€ - 155.000,00€) pois de facto a Ré bem sabia que o valor de 120 mil euros, titulado pelo cheque nº ..., nunca poderia ser descontado pelo Autora, pelo que nunca tal quantia poderia vencer qualquer juro ou remuneração pela sua disponibilização. Também, o cheque nº ..., este sim, que foi endossado, pelo que o valor titulado por este, 25.000,00€, também nunca esteve disponível na esfera jurídica do Autor. A Ré bem sabia disso e assim quis este negócio, sabendo bem, apesar do seu objeto social não constar a concessão de crédito, era isso que também fazia, por forma a conseguir propriedade a baixo custo e com lucros elevadíssimos. Nem o maior agiota levaria juros neste montante, que ascendiam a uma taxa de quase 130%.

3.8- Em conclusão, de facto a Ré, para além de conhecer as dificuldades de liquidez do A, como provado, as quais veremos não se traduzirem apenas na necessidade de alavanca um negócio (o que veremos mais à frente), também conhecia e bem os benefícios excessivos e injustificados, cujos alguns ardilosamente criou. Pelo que deve- rá ser alterado, dados os meios de prova existentes o ponto I) dos factos não provados e considerar provado que a Ré conhecia não apenas a falta de liquidez do autor, como conhecia os benefícios excessivos e injustificados de que poderia beneficiar com o negocio celebrado com aquele, só possíveis pela situação de necessidade que o A estava a sentir.

DO DIREITO:

4-A primeira questão é respeitante ao negócio realizado pelas partes e ainda da existência ou não de simulação de preço: Resulta da matéria provada que Autor e Ré celebram dois contratos do mesmo dia, um de compra e venda e o outro de promessa de compra e venda sobre o mesmo imóvel, com a diferença de preço, declarada, de 52.200,00€. Da análise jurídica que a douta sentença em recurso faz desse negócio é que se trata de um negócio fiduciário, uma alienação fiduciária ou venda em garantia. Trata-se, conforme referido pela decisão recorrida, em princípio e desde que não afetado por vícios que determinem a sua nulidade ou invalidade, de negócio válido no nosso ordenamento jurídico. Porém, neste negócio e como a sentença e bem faz referência existe sempre um crédito garantido, garantido pela transmissão do bem ou direito, neste caso do imóvel. Afirmando-se que como obrigação garantida está um empréstimo, ou seja, a disponibilização de certo capital.

4,1- As doutas sentenças anteriores aceitavam, então, uma simulação de preço na compra e venda, embora não a reconhecendo em termos jurídicos e com todas as suas consequências, uma vez que dava como provado que na escritura publica foi declarado que a Ré pagou e o A recebeu 300 mil euros pela compra e venda do imóvel, para depois se afirmar que o valor recebido eram 180 mil euros. Neste ponto e como se alegou, era a sentença que admitia ter existido, no ato da escritura uma simulação de preço no contrato de compra e venda. Porém, agora admitindo ter existindo um mútuo, e nesse mútuo também não foi disponibilizado o valor que consta da escritura, mas apenas 155 mil euros.

4.1- Assim e como já vimos,, apesar de se dizer expressamente no ponto 21 que a quantia disponibilizada foram 300 mil euros, certo é que como já vimos, e ao contrário do que se afirma em 17º o cheque nº ... não resulta que o mesmo foi levantado ao balcão, como se afirma na douta sentença. O documento do Banco 1... não o afirma e apenas junta a cópia do cheque e o que se vê nesse verso do mesmo, é um endosso em branco (art. 413º C. Com.) ou seja, não há prova, por se tratar de um endosso que o valor titulado por aquele cheque alguma vez tenha entrado na esfera jurídica do Autor, como este alegou. E relativamente ao famoso cheque nº cheque nº ... no valor de 120.000,00€, e que a douta sentença vem dizer que foi a quantia que o A pagou a título de sinal em cumprimento com o contrato promessa de compra e venda. Já vimos que NÃO HAVENDO QUALQUER PROVA DO ENDOSSO, como se faz crer do ponto 23 da matéria de facto provada. Mas, mesmo tendo como verdade esta teoria do endosso, certo é como já referimos acima, o endosso, só por si, prova que tal quantia nunca entrou na esfera jurídica do Autor. Logo nunca se pode afirmar que foi uma quantia que foi disponibilizada ou entregue ao A, como se refere em 21. Além de que a tese da entrega a título de pagamento do sinal, só vem ainda dar mais força ao facto de tal quantia nunca ter sido disponibilizada ao A, como vimos. Além de ser a própria Ré a confessar que tal quantia nunca foi paga a título de sinal. Tal resulta da própria confissão da Ré art. 46º, 85º e 86º da sua contestação.

4.3- O que se passou na realidade é que a única quantia mutuada foi tão só 155.000,00€, e nunca o valor declarado e provado de 300 mil euros, ou seja, quase que metade do valor que a sentença afirma ter sido disponibilizado. POR OUTRAS PALAVRAS UMA SIMULAÇÃO DE PREÇO desta vez no capital disponibilizado, no mútuo garantido pela compra e venda. Estando assim a alienação fiduciária em garantia ferida de uma invalidada que se centra no efetivo valor mutuado e garantido pela compra e venda. O que deve ser reconhecido. Na medida em que esta questão é central para que se analise a questão seguinte.

5-Havendo estes benefícios excessivos e injustificados seja através de que instituto se recorra para analisar a validade jurídica da Alienação em garantia, vamos sempre concluir da sua invalidada. Pelo que a existência ou não dos mesmos é uma questão central a ser analisadas e não o foi. Questão que a sentença não analisa, embora refira a sua importância para aferir da validade do negócio dos autos. (conforme analisa- do na conclusão do ponto 3)

5.1- Conforme já analisado na conclusão 3.4 e mais aprofundadamente nas alegações, o GANHO POR PARTE DA RÉ, com o cumprimento do contrato de alienação em garantia em análise ERA DE 353.200,00€, CONTRA A DISPONIBILIZAÇÃO DE 155.000,00,ou seja, concluindo-se como na fundamentação da douta sentença, sendo a contraprestação de uma das parte mais do dobro da outra, há que concluir existirem benefícios excessivos e injustificados por parte da Ré.

5.2- Como se não bastasse este critério quantitativo das prestações decorrentes das obrigações da alienação em garantia, existiam ainda outros contornos do negócio que não poderia deixar de ser apreciados a fim de concluir, com mais certeza ainda, da existência de benefícios excessivos e injustificados. Como vimos, a falta de formalidade do contrato promessa de compra e venda de que resultava para o A uma posição de debilidade e desfavorecimento; a falta de poderes para a assinatura desse mesmo contrato, à semelhança do que acontece com o cheque de 120.000,00€ e ainda os juros usurários que rondam os 130%.

.3- Assim a douta sentença na sua fundamentação de direito refere na paz 33 Devem, portanto, verificar-se requisitos objetivos: benefícios excessivos ou injustificados. Tem de haver uma desproporção manifesta entre as prestações. Só haverá benefícios excessivos ou injustificados, quando, segundo todas as circunstâncias, a desproporção ultrapassa os limites do que pode ter alguma justificação, apontando o critério do dobro do valor para a sua verificação, deveria ter analisado o caso concreto e concluir, sem margem de dúvidas, pela verificação destes.

6- Tendo em conta tudo o dito no ponto anterior, há que sufragar a in- validade da alienação em garantia e aferir da possibilidade de modificação do negócio celebrado por forma ao mesmo poder ser acolhido e em que moldes o mesmo é aceite no ordenamento jurídico português sem colidir com a proibição do pacto comissório prevista no art. 694º do CC., nem que isso implicasse a modificação do negocio em causa.

6.1- Não basta a transcrição de um Acórdão para através dele se aferir se o negócio dos autos é admissível no ordenamento jurídico português, é necessário analisar o negócio dos autos juridicamente e á luz da transcrição que é feita daquele acórdão. Assim, refere a douta sentença (pág. 46) em transcrição do AC. Do STJ, de 16/03/2011- Não parece, por outro lado, que a não aplicação do regime de nulidade à venda fiduciária, sempre que se não mostre adequadamente assegurado o direito à restituição da diferença entre o valor do imóvel alienado e o montante das obrigações indiretamente garantidas, conduza a uma absoluta desproteção dos interesses do devedor/vendedor – dispondo este, ainda assim, de meios de tutela jurídica que, ao menos nos casos de maior gravidade, poderão ainda satisfazer minimamente os seus interesses. Nada disto foi analisado no caso concreto, apenas transcrito.

6.2- Ou seja, sempre que se verifiquem benefícios excessivos ou /e injustificados para uma das partes da alienação em garantia e mesmo que mesmo que não se considere o negocio usurário, pela falta do requisito subjetivo do art. 282º do Código Civil, faz com o negócio seja nulo à luz do nosso ordenamento jurídico.

6.3- É o caso da existência de, como vimos, da existência de juros usurários (que é a própria sentença que reconhece existir, pág. 35) mas afirma que o Recorrente não formulou o pedido de redução de juros pelo que não pode conhecer deste ponto. O que se pode concluir é que o Tribunal, nem sequer relacionou este ponto dos juros usurários com a transcrição que faz do AC do STJ (pago. 46 como acima vimos) e ainda, não teve em consideração o espectro normativo mais alargado que seria suscetível de aplicar ao caso concreto e que o levou a proferir uma decisão injusta. Como e bem decidiu este Tribunal - Ac. T.R.P. de 9/3/1999 – Proc. n.º 9826765 – Relatora: Teresa Montenegro, disponível in dgsi.pt). Em suma, o regime especial estabelecido no Art. 1146.º n.º 1 a n.º 3 do C.C. prevalece sobre a previsão do Art. 282.º n.º 1 do C.C., afastando da equação o disposto no Art. 287.º do C.C., no que se refere à anulabilidade dos negócios jurídicos …… Estamos assim, neste segundo caso, perante uma excepção em sentido impróprio, em que o tribunal não pode deixar de dela tomar conhecimento, sob pena de proferir decisão injusta. Apurado que se mostra o valor da taxa de juro aplicada pelo exequente no cálculo da dívida exequenda, a apreciação da ilegalidade da taxa e a possibilidade da sua redução, por violação do Art. 1146.º do C.C., é matéria de conhecimento oficioso pelo tribunal de recurso, mesmo que essa questão não tenha sido colocada nesses termos perante a 1.ª instância. Estas normas, não só afastam o regime geral dos negócios usurários e da sua anulabilidade ou modificabilidade, como estabelecem um regime equiparável ao efeito jurídico próprio da nulidade parcial, ainda que a possibilidade de redução da taxa de juro ou da cláusula penal seja cominada como um efeito legal automático, em condições diversas do disposto no Art. 292.º do C.C. Portanto, por se tratar duma nulidade (parcial), é invocável a todo o tempo e pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal, nos mesmos termos do Art. 286.º do C.C. (vide, neste sentido: Menezes Leitão in “Direito das Obrigações”, Vol. III, 3.ª Ed., pág. 415). Assim, mesmo que a douta sentença n\ao considerasse o negócio usurário (por falta dos elementos subjetivos do 282º) deveria ter ordenado a redução oficiosa dos juros e modificar o negócio nos termos do de modificação do negócio assim viciado (Art. 283.º do C.C.). Até mesmo porque o pedido reconvencional foi improcedente e neste contexto, o contrato não está resolvido, podendo assim ser modificado.

6.4- Neste sentido, é a própria decisão em recurso que refere o que havia de decidir e não o faz, porque mais uma vez não relaciona tal fundamentação e a aplica no caso concreto. e sempre que havendo benefícios excessivos ou injustificados, entende- se que à luz do regime que define o âmbito do pacto comissório, efetivamente proibido, como a convenção mediante a qual ocorre a perda ou a extinção da propriedade de um bem do devedor, a favor do respetivo credor, em virtude do incumprimento de uma obrigação a cargo da- quele e sem que estejam previstos mecanismos que assegurem, com efetividade e atualidade, que o valor do bem apropriado não é superior ao valor da dívida garantida ou que, sendo aquele superior a este, o credor não se apropriará do valor que exceda o necessário para a satisfação do seu crédito. O que é, exatamente, o acolhido pelo o STJ, à luz da transcrição, também feita pela douta sentença (conclusão 6.1) e também o douto Acórdão desta Relação de 22/09/2022 - 1276/18.2T8VLG.P1 in, www.dgsi.pt

6.5- Conforme refere Januário da Costa Gomes sobre a proibição do pacto comissório, in Assunção Fiduciária de Divida. Coimbra, Almedina, pág. 96: “… o que se pretende evitar é o aproveitamento da debilidade do devedor, o que nos leva ao momento em que se avalia o montante do débito e o valor do bem, só devendo ser tratada como venda comissória aquela em que a função de garantia se traduz numa “vantagem injustificada” para o credor. O que se pretende evitar não é aquisição pelo credor insatisfeito, mas sim o aproveitamento da debilidade do devedor. A alienação fiduciária em garantia é válida desde que se verifique uma equivalência entre o valor do bem alienado e o montante da dívida. Para que isto aconteça, é necessário que o devedor fique em condições de controlar ou dominar a diferença entre o bem e o quantum do débito.

6.6- Quando da venda fiduciária em garantia resulta uma qualificada desproporção entre o valor do crédito garantido e o valor do bem dado em garantia, devendo-se entender que, nessas circunstâncias, o objeto da venda fiduciária em garantia deve ser considerado ilícito, em face do disposto no citado artigo 280.º do CC, por o negócio jurídico em causa defraudar as regras da proibição do pacto comissório – art. 694º do CC – aqui aplicáveis por extensão teleológica” - Tribunal da Relação do Porto, Processo, 1276/18.2T8VLG.P1 Relator PEDRO DAMIÃO DA CUNHA 26 Setembro 2022.

6.7- Além disso, o art. 294º não abrange somente os negócios em que a violação da lei é manifesta…, mas abrange também os “negócios sucedâneos”, ou seja, os negócios com que os interessados defraudam uma norma imperativa. Desta forma, um negócio tanto pode ser nulo por ser diretamente contrário à lei como pode ser nulo por fraude à lei. Se a norma proibitiva em causa pretende vedar não só o negócio que especificamente visou, mas também quaisquer outros que conduzam ao mesmo resultado ou um resultado equivalente, a proibição vale também para eles. Os negócios jurídicos com que as partes defraudam uma lei imperativa são nulos como contrários à lei, não sendo necessária nem a intenção nem mesmo a consciência de defraudar a lei”

6,8- Aqui chegados, procurando-nos aproximar ainda mais da situação do caso concreto, temos de voltar ao que atrás já fomos referindo, quanto à possibilidade de se pode afirmar, em situações de venda fiduciária em garantia, a existência de uma situação de fraude à lei (art. 280º do CC), por violação da proibição da celebração de pactos comissórios estabelecida no art. 694º do CC - sendo, para o efeito, necessário concluir que “esta norma proibitiva pretende vedar não só o negócio que especificamente visou, mas também quaisquer outros que conduzam ao mesmo resultado ou um resultado equivalente” e que o negócio jurídico aqui em discussão tem esse mesmo resultado. Sendo flagrante a existência de benefícios excessivos e injustificados por parte da Ré.

6.9- Pelo que tendo em conta tudo o que aqui se acaba de expor, não haveria dúvidas para considerar o negócio nulo (invalidade de conhecimento oficioso).

7- Porém, tendo sido improcedente o pedido reconvencional e assim, mantendo-se o contrato, uma vez que este não foi declarado como resolvido e até pela fundamentação perfilhada pela própria sentença, resulta que uma vez sendo inválido o negócio dos autos se possa operar a redução do negócio jurídico, à luz do art. 292º do Código Civil De acordo com o artº 292º do Código Civil (CC), se a nulidade ou anulação de certo negócio jurídico forem parciais, não determinam a invalidade de todo o negócio, salvo quando se mostre que este não teria sido concluído sem a parte viciada. A nulidade ou a anulabilidade do negócio jurídico constituem, pois, pressuposto fundamental para que se possa operar a redução (ou a conversão - artº 293º do CC) desse negócio. Reconhecendo-se que efetivamente a quantia mutuada não foi a de 300 mil euros, aplicando-se uma taxa de juro que não extravase o limite legalmente previsto do art 1146º do C. Civil ao valor disponibilizado pela Ré ao A, deduzindo as quantias pagas a título de sinal (ponto 24) da sentença.

8- Porém, toda a envolvente do negócio deixa o A. Numa posição de fragilidade e debilidade que o direito n\ao põe conceder. Assim e, não obstante, crendo na invalidade do contrato apenas e só pela apreciação do requisito objetivo previsto no art. 282º, ou seja, da existência de benefícios excessivos e injustificados por parte da Ré, sem prescindir, partimos então para o segundo requisito daquele preceito, ou seja, o requisito subjetivo, qual a douta sentença considera não existir.

8.1- Assim a douta sentença, apesar de no ponto 26 vir dar como provado que: 26. O autor só acedeu à celebração em 28.10.2016 dos contratos de compra e venda e contrato-promessa de compra e venda devido à situação de necessidade de dinheiro em que se encontrava, situação que era do conhecimento dos RR.

8.2- Fundamenta o não preenchimento deste requisito com o seguinte entendimento: Assim, o que está em causa é o A. continuar a desenvolver a sua atividade (note-se que o mesmo afirmou-se como construtor civil vai para 30 anos), sendo que a prova produzida nos autos firmou a convicção do Tribunal que a situação do A. era “derivada” daquilo que é comum em alguém que exerce a sua profissão (com os seus altos e baixos) e não uma situação de uma pessoa desesperada e, nessa medida, sem olhar a meios, disposta a qualquer coisa para conseguir superar a adversidade, sem olvidar que o A. já tinha celebrado com a mesma empresa, em momento anterior, um negócio com os mesmos contornos, procurando alavancar o negócio em termos de permitir uma maior folga financeira, com a expectativa de reverter posteriormente a posição relativamente ao imóvel em causa. (sublinhado nosso). Da motivação de facto a este ponto refere a sentença que retirou intuitivamente das declarações de parte do Autor, tal fundamentação.

8.3- Efetivamente o que resultou da prova produzida, e não apenas das declarações de parte do Recorrente, que serviu para prova de tantos outros factos, mas já não deste, não tendo sequer sido relevada, é o que se resume no depoimento da testemunha arrolada pela Ré, testemunha completamente isenta, acerca da venda da casa “ ele não a queria vender “completamente” apenas a usar para passar aquela fase.”. Dos depoimentos prestados resultou que “essa fase” não é de alguém que passa por uma crise financeira, ou que QUER “ALAVANCAR" UM NEGÓCIO OU TER “FOLGA FINANCEIRA”. Destas declarações resultou, sobejamente, provado que tudo o que o A. tinha disponível entregou para a salvar a sua empresa que acabou por fechar. E se o empréstimo, já foi pela necessidade de liquidez, como bem resultou provado, bem sabiam os RR que ao fazerem estes dois negócios com o A lhe retiraram qualquer hipótese de conseguir reerguer-se, o que culminou com o fecho da empresa de mais de 40 anos e o único sustento do aqui A.

8.4- Diante do que se viu e ouviu em julgamento e dos depoimentos prestados, frases como estas lidas numa sentença, com o devido respeito que muito é, ofendem de forma gravosa qualquer consciência, também a jurídica. Só quem passa o desespero de não conseguir pagar aos trabalhadores (até o filho afirmou ter os seus ordenados em falta), e ver fechar o negócio de uma vida, é que consegue, efetivamente, perceber o desespero de um homem com cerca de 70 anos, sem muitos estudos, a tentar manter com o que já pouco tinha uma empresa familiar. Aos 70 anos, não se pretende alavancar uma empresa que como diz o contabilista da mesma, já passava uma crise há muitos anos e que nunca fechou pois a falta de liquidez da empresa era de alguma forma assegurada ou afastada pelo património do Autor, que acabou por esgotar todos os seus recursos, tentando salvar a mesma.

8.5- Depois, fácil era de concluir que se queria alavanca o negócio, ou ter folga financeira, o Recorrente apenas teria de espera mais um tempo para vender a sua casa, por um preço justo, que nunca seria menos que os 740 mil euros que lhe haviam prometido em 2007, e que como consta da documentação que a Ré juntou, apenas não foi vendida por esse preço em virtude do negócio realizado nos presentes autos. A necessidade de liquidez só era imediata porque quem assegurava a liquidez da mesma, há já muito tempo, impedindo que esta encerrasse era o A, que acabou por esgotar todos os seus recursos, restando-lhe este imóvel. Como se refere em 11 da matéria provada, O problema gerado com a promitente compradora, atrasou os planos do A. Para a venda da referida moradia” vendendo a casa pelo preço justo e não o da escritura, ou cumprindo a promitente compradora o que se obrigou e que reclamava ainda o fazer, nunca o A tinha realizado os contratos destes autos. Esta é uma conclusão que o Tribunal não conseguiu alcançar, com o devido respeito que muito é, embora os depoimentos sejam evidentes.

8.6- Mas não apenas as declarações prestadas, são de facto prova da necessidade de liquidez e do desespero deste homem para salvar uma empresa, a sua empresa de há 40 anos, também o bom senso se impunha quando conhecemos todos os factos do negócio. O dinheiro recebido pelo Autor, o dinheiro a que se obrigou a pagar, (no fundo a desproporcionalidade flagrante das prestações que nem sequer é falada na douta sentença) as formalidades dos contratos que assinou; as consequências do não cumprimento do contrato promessa; o valor real da casa. E principalmente o facto da empresa que o A. tinha há mais de 40 anos ter encerrado. (o que nem sequer se deu relevância). Tudo isto quando poderia, mais tarde vender a casa, por um preço justo e nunca inferior ao que prometeu vender em 2007, porque esse é o valor real ou de mercado do imóvel. Se não esperou e arriscou perder a casa em troca de apenas 155 mil euros, isto é, de alguém que quer ter folga financeira, como a sentença afirma, ou é de alguém que está completamente esperado por liquidez para não fechar a sua empresa, questiona-se.

8.7- Outra conclusão que não é difícil de se retirar é que Se A Ré vendesse o imóvel, e o Autor com esse valor pagasse o valor do contrato promessa, e ficasse com o restante, (como afirma a douta sentença na análise do pedido reconvencional) perderia bem me- nos nessa negociação com o que vem a perder em virtude da sentença ora proferida. Mas, sendo de outros tempos e homem de palavra, acreditou na Justiça….

8.11- Assim, e da forma agora exposta, não se pode deixar de concluir que efetivamente e por via da situação de necessidade, que vai muito além do que alavancar um negócio, está, ainda, preenchido o requisito subjetivo imposto pelo artigo 282º do CC. E em consequência deveria ter sido declarada a anulabilidade do negócio por este ser usurário.

Nestes termos e nos melhores de direito que não deixarão de ser proficientemente supridos por V. Exas., deve o presente recurso ser julgado procedente nos termos enunciados nas conclusões e, em consequência, ser revogada a douta sentença proferida nestes autos.

12. A Ré contra-alegou.

13. Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.

II.DELIMITAÇÃO DO OBECTO DO RECURSO:

As questões que estão colocadas no recurso interposto e nas contra-alegações são as seguintes:

. Das nulidades imputadas à sentença.

. Da inobservância dos requisitos legais a que alude o art 640º do CPC para a admissibilidade da impugnação da decisão de facto.

. Na hipótese de ser admitida a impugnação da decisão de facto, apreciar e decidir essa impugnação.

.Do Mérito da Decisão.

III. FUNDAMENTAÇÃO:

3.1 Das nulidades imputadas à sentença.

O recorrente imputa à sentença as seguintes nulidades, reproduzindo-se aqui duas conclusões vertidas no recurso:

“1.10- Nunca o valor do cheque ..., de € 120.000,00, foi alguma vez disponibilizado ao Autor, nem nunca poderia ter sido, até mesmo pelo facto de só contar uma assinatura no mesmo, o que desde logo se mostrava como um meio de pagamento inócuo. Nunca aquele título serviria para pagar o que quer que fosse. Endossado ou não, como não há prova de o ter sido, foi apenas uma “operação de cosmética”, para justificar o valor aposto na escritura, que não convinha ser um valor mais baixo que o valor patrimonial do imóvel. De facto, o que aconteceu é que o valor disponibilizado a título de empréstimo pela Ré ao A foi o de 155.000,00€ e não os 300.000,00€ que a sentença dá como provado no ponto 21.

1.11- Mais uma vez o mesmo vício faz com que a sentença seja nula em virtude do vertido no artigo 615.º, n.º 1, al. c), do Código de Processo Civil, havendo um erro de raciocínio lógico consistente na decisão por esta ser contrária à que se- ria imposta pelos fundamentos de facto ou de direito de que o juiz se serviu ao proferi-la. Logo o valor de 120 mil euros não pode ser descontado no valor de 352.200€ a que o A se obrigou a pagar em virtude do contrato promessa celebrado, pela disponibilização de apenas 155 mil euros.”

Apreciando e decidindo.

Os itens 17º e 18º dos fatos provados têm a seguinte redacção:

17. Os cheques nºs ..., no valor de € 25.000,00 e ..., no valor de 25.000,00 foram levantados ao balcão pelo A., que embolsou tais valores - fls. 146, 185 e 189 dos autos.

18. O cheque nº ..., no valor de € 120.000,00, foi recebido pelo A. que, de imediato, procedeu ao seu endosso a favor da R. – fls. 29, 146, 167 e 169-170 dos autos.

Como é sabido, os eventuais erros de julgamento da matéria de facto não traduzem nulidades da sentença.

O artigo 615.º, n.º 1, do CPC, sob a epígrafe, “Causas de nulidade da sentença”, preceitua, no que ora importa, que a sentença é nula quando: “c) Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível;”.

Como resulta expressamente deste normativo, a nulidade a que se refere apenas se verifica quando se constate que os fundamentos de facto e/ou de direito da sentença não podiam logicamente conduzir à decisão que veio a ser tomada no segmento decisório da sentença ou quando neste se verifica uma obscuridade ou ambiguidade que torna a própria decisão ininteligível.

A “decisão” a que se refere este preceito legal não é, obviamente, a decisão da matéria de facto.

A lei é muita clara, prevendo que quando a decisão da matéria de facto seja deficiente, obscura ou contraditória sobre pontos determinados da matéria de facto, ou quando se mostre indispensável a sua ampliação quanto a determinados factos ou quando não esteja tal decisão devidamente fundamentada sobre factos essenciais para o julgamento da causa, não é caso para arguição da nulidade da sentença, antes para a impugnação da decisão da matéria de facto e sua modificação, que até pode ser oficiosamente determinada em certas situações, nos termos previstos nos artigos 640.º e 662.º do CPC.

Reiteramos que a “decisão” visada no art.º 615.º, n.º 1, al. c) corresponde à parte decisória da sentença.

No regime atual, a obscuridade ou ambiguidade, limitada à parte decisória da sentença, só releva quando gera a ininteligibilidade, isto é, quando um declaratário normal, nos termos dos art.ºs 236-1 CC e 238-1 CC, não possa retirar da decisão um sentido unívoco, mesmo depois de recorrer à fundamentação para a interpretar. Sendo assim, se o vício não for corrigido, a sentença não poderá aproveitar-se, sendo nula, nos termos gerais dos art.ºs 280-1 CC e 295 CC. (…)

Ao juiz cabe especificar os fundamentos de facto e de direito da decisão (art.º 607-3). (…)

Entre os fundamentos e a decisão não pode haver contradição lógica; se, na fundamentação da sentença, o julgador seguir determinada linha de raciocínio, apontando para determinada conclusão, e, em vez de a tirar, decidir noutro sentido, oposto ou divergente, a oposição será causa de nulidade da sentença.

Ora esta oposição não se confunde com o erro na subsunção dos factos à norma jurídica ou, muito menos, com o erro na interpretação desta.

Quando, embora mal, o juiz entende que dos factos apurados resulta determina consequência jurídica e este seu entendimento é expresso na fundamentação, ou dela decorre, encontramo-nos perante o erro de julgamento e não perante oposição geradora de nulidade.

Mas, já quando o raciocínio expresso na fundamentação aponta para determinada consequência jurídica e na conclusão é tirada outra consequência, ainda que esta seja a juridicamente correta, a nulidade verifica-se^[1].

Isto posto, mesmo a verificar-se qualquer contradição entre os factos vertidos nos itens 17º e 18 dos factos provados, ou entre outros factos julgados provados na decisão de facto, essa eventual contradição, a verificar-se, não é causa de nulidade da sentença, pelo que, julgamos não verificada a referida nulidade.

.O recorrente alega ainda:

“Também não se pode aceitar como se diz na douta sentença, no Ponto 23 que o cheque acima referido e a quantia de 120 mil euros serviu para pagamento do sinal, pois é a própria Ré que afirma na sua Contestação/reconvenção apenas ter recebido em função do contrato pro- messa celebrado o valor de 16.680,00€.

Pelo que diante do agora exposto, a única quantia que poderá figurar no ponto 21 dos factos provados, é que a Ré sociedade entregou, efetivamente, ao A. A quantia de 155.000,00€, que agora já se admite a título de empréstimo.”

E termina alegando: Mais uma vez o mesmo este vício faz com que a sentença seja nula em virtude do vertido no artigo 615.º, n.º 1, al. c), do Código de Processo Civil pressupõe um erro de raciocínio lógico consistente em a decisão emitida ser contrária à que seria imposta pelos funda mentos de facto ou de direito de que o juiz se serviu ao proferi-la.

Apreciando e decidindo:

Nesta parte, mais uma vez o recorrente não atenta que os eventuais erros de julgamento da decisão de facto não integram fundamento para a verificação da nulidade da sentença, nos termos da al. c) do nº1 do art 615º do CPC, conforme deixamos afirmado.

Pelo que, sem mais considerações, julgamos não verificada a referida nulidade.

E por último, alega o recorrente que o fundamento jurídico plasmado na sentença dá razão ao Recorrente, mas o juiz a quo chegou a outra conclusão.

.Prossegue afirmando existir um flagrante erro de apreciação jurídica das questões que são colocadas a decidir e invoca a nulidade da sentença, nos termos do art. 615º do CPC, com fundamento em alegada contradição entre os fundamentos e a decisão.

Apreciando e decidindo:

Analisada a sentença, verificamos que nesta, além do mais, é feita uma reprodução extensa de um acórdão do Supremo Tribunal de Justiça proferido a 16.03.2011.

Todavia, o juiz do tribunal a quo não deixou de expor os fundamentos que na sua perspectiva determinam a improcedência da ação.

E, independentemente de se acolher ou não esses fundamentos, certo é que essa fundamentação não está em contradição com a parte dispositiva da sentença.

Posto isto, julgamos não verificada a referida nulidade.

3.2. Dos Factos provados e não provados.

Na sentença foram julgados provados e não provados os seguintes factos:

Factos provados

1. A aquisição do prédio urbano composto de casa de cave rés-do-chão, mansarda, anexos, logradouro, jardim, campo de ténis e piscina destinada a habitação, sito na Rua ..., ..., ..., Vila Nova de Gaia, inscrito na matriz sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o número ... encontrava-se registada a favor do A. através da Apresentação cem de seis de Setembro de dois mil e doze - fls. 21 a 24 dos autos.

2. Tal casa foi adquirida e apenas se destinava à revenda e nesse sentido, no ano de 2007 assinou o mesmo um contrato promessa através do qual a promitente compradora tomou posse do referido imóvel - fls. 15 e 17 a 20 dos autos.

3. A fim de resolver o problema intentou acção para resolver o contrato, tendo sido proferida decisão através da homologação de um acordo em 4 de Fevereiro de 2015 no âmbito do Proc. nº 9156/13.1TBVNG, de acordo com o qual, as partes deram sem efeito a resolução do contrato promessa celebrado em 14-02-2007, reafirmando as declarações de promessa de venda e de comprar o mesmo imóvel, sendo o preço da prometida venda de € 740.000,00, devendo a escritura de compra e venda realizar-se até 30-06-2015 - fls. 15 e 17 a 20 dos autos.

4. A promitente compradora FF continuou a ocupar o imóvel após 31-07-2015.

5. O A. desempenhava a actividade de construtor civil no âmbito da sociedade B..., Lda.

6. Aquela sociedade tinha, por vezes, problemas de tesouraria e, nessa medida, dificuldades de pagar a trabalhadores e fornecedores para conseguir materiais necessários às obras.

7. Aliado a tal situação, a empresa em questão tinha valores de que era credora a não serem pagas, sendo que a Câmara Municipal ..., a qual adjudicou várias obras como as do Gabinete de Atendimento ...; Reabilitação da Sede ... e dos Sanitários Públicos ...; que foram adjudicados em 2007, só foram pagos no ano de 2022, depois de judicialmente obrigados ao pagamento por sentença objecto de recurso nos proc. nº 157/12.8BEAVR que correu termos no Tribunal Administrativo e Fiscal de Aveiro - Docs. 1 e 2 juntos com o requerimento de 26-06-2023.

8. Nesta altura e devido a este problema, a Empresa deixou de trabalhar em obras públicas, remetendo-se aos privados, onde a situação também não era fácil, por exemplo no processo nº 2572/12.8T20VR, que correu termos no Tribunal Judicial da Comarca de Aveiro- Juízo de Execução de Ovar, cuja quantia de 37.000,00€ levou mais de 10 anos para ser recuperada - Doc. 3 junto com o requerimento de 26-06-2023.

9. Tinha ainda outros processos (Proc. nº 973-12.0T2AVR.C1, Proc. nº 4006/08.3TBAVR e Proc. nº 230/13.2T2AVR) em que era R. o A. ou a sociedade id. em 5., que envolviam valores de cerca de € 53.366,15, e outro em que figurava como Autor (Proc. nº 60/16.2TBOVR) que envolvia quantia de € 361.073,23 - Docs. 4 a 7 juntos com o requerimento de 26-06-2023.

10. Em 2016 e 2017, o A tinha a haver da sociedade referida em 5. os montantes que ia emprestando à mesma, ora em pagamentos que fazia a emprega dos, fornecedores, mão de obra, ou mesmo em dinheiro e que se cifravam em aproximadamente 634.000,00€ (seiscentos e tinta e quatro mil euros), em 2017 - Doc. 8 junto com o requerimento de 26-06-2023.

11. O problema gerado com a promitente compradora, atrasou os planos do A. para venda da referida moradia.

12. Perante uma situação de dificuldade de liquidez, o A. contactou com o legal representante da Ré - Senhor BB.

13. Por escritura pública de 28 de Outubro de 2016 outorgada na Conservatória do Registo Civil e Predial de Oliveira de Azeméis AA declarou vender, pelo preço de € 300.000.00, já recebido, à sociedade “A..., Ldª” representada no acto pelo sócio e gerente BB, livre de quaisquer ónus e encargos, o prédio urbano composto de casa de cave rés-do-chão, mansarda, anexos, logradouro, jardim, campo de ténis e piscina destinada a habitação, sito na Rua ..., ..., ..., Vila Nova de Gaia, inscrito na matriz sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o número ... - fls. 21 a 24 dos autos.

14. Da escritura pública referida em A) ficou a constar que o imóvel se destinava a revenda - fls. 21 a 24 dos autos.

15. A R. emitiu a favor do A. os cheques nºs ... e ... no valor de € 130.000,00, que este recebeu, sendo que o cheque nº ..., no valor de € 50.000,00 foi depositado na conta nº ... titulada pelo A. e o cheque nº ... no valor de € 80.000,00 foi levantado ao balcão pelo A. - fls. 29, 146 e 334-335 dos autos.

16. Foram ainda emitidos pela R. à ordem do A. os cheques nºs ..., no valor de € 120.000,00, ..., no valor de € 25.000,00 e ..., no valor de 25.000,00, verificando-se que o primeiro cheque referido contém apenas uma assinatura, sendo que os outros 2 bem como os referidos em 3. apresentam duas assinaturas.

17. Os cheques nºs ..., no valor de € 25.000,00 e ..., no valor de 25.000,00 foram levantados ao balcão pelo A., que embolsou tais valores - fls. 146, 185 e 189 dos autos.

18. O cheque nº ..., no valor de € 120.000,00, foi recebido pelo A. que, de imediato, procedeu ao seu endosso a favor da R. – fls. 29, 146, 167 e 169-170 dos autos.

19. Com data de 31-01-2017, o 2º R. na qualidade de denunciante, fez queixa de furto em veículo, incluindo nos objectos em causa um cheque endossado, que a 1ª R., através da sociedade mandatária, identifica como o cheque nº ..., no valor de € 120.000,00 – fls. 29, 146, 167 e 169-170 dos autos.

20. A compra e venda, titulada pela escritura pública de 28 de Outubro de 2016 outorgada na Conservatória do Registo Civil e Predial de Oliveira de Azeméis AA declarou vender, pelo preço de € 300.000.00, já recebido, à sociedade “A..., Ldª” representada no acto pelo sócio e gerente BB, livre de quaisquer ónus e encargos, o prédio urbano composto de casa de cave rés-do-chão, mansarda, anexos, logradouro, jardim, campo de ténis e piscina destinada a habitação, sito na Rua ..., ..., ..., Vila Nova de Gaia, inscrito na matriz sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o número ..., foi celebrada para garantir o empréstimo de € 300.000,00 feito pela Ré sociedade à A..

21. A Ré sociedade entregou, efetivamente, à A. o montante de € 300.000,00.

22. Por documento particular, datado de 28 de Outubro de 2016, foi celebrado entre “A..., Ldª” representada pelo seu sócio-gerente BB como 1º outorgante e promitente vendedora e o AA como 2º outorgante o acordo intitulado “Contrato – promessa de Compra e venda junto aos autos a fls. 25 a 28 dos autos mediante o qual:

a. - a primeira outorgante promete vender ao 2º outorgante e este adquiri-lo, livre de quaisquer ónus e encargos, o prédio urbano o prédio urbano composto de casa de cave rés-do-chão, mansarda, anexos, logradouro, jardim, campo de ténis e piscina destinada a habitação, sito na Rua ..., ..., ..., Vila Nova de Gaia, inscrito na matriz sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o número ... – cláusula 1ª a 3ª.

b. - o preço da venda será de € 353.200,00 e será pago da seguinte forma: A) 120.000.00 a título de sinal e princípio de pagamento no momento da assinatura do contrato; B) Ainda a titulo de sinal e princípio de pagamento o valor de € 2.085,00 em 28.11.2016, e os seguintes valores mensais, iguais e sucessivos no mesmo dia dos meses subsequentes; C) O remanescente do preço desta compra e venda será pago no ato da escritura pública, deduzidos os valores pagos a título de sinal – cláusula 4ª.

c. - É da responsabilidade do 2º outorgante a designação da hora, dia e local da realização da escritura de compra e venda, bem como de proceder ao aviso à primeira outorgante, por qualquer meio e com a antecedência de 15 dias, desses elementos, obrigando-se a primeira outorgante a, na data que por esse efeito venha a ser designada, comparecer na escritura de compra e venda – cláusula 5ª;

d. - A escritura será realizada, impreterivelmente, no prazo de um ano a contar da presente data, ou seja, até ao dia 28.10.2017 inclusivé – cláusula 6ª;

e. - O prédio prometido vender é entregue nesta data ao promitente comprador que, desde já, entra na posse da mesma – cláusula 7ª;

f. - Caso o 2º outorgante não cumpra no prazo previsto para a realização da escritura, ou seja, até 28.10.2017, inclusive, considera-se o contrato-promessa não cumprido por causa imputável ao 2º outorgante, com as consequências legais daí decorrentes, designadamente, a primeira outorgante assistir o direito de alienar por qualquer forma ou onerar o prédio urbano em causa, nos termos, preço e condições entendidas por convenientes – cláusula 8ª;

g. - O contrato-promessa fica expressamente condicionado ao pagamento atempado e integral dos valores previstos a titulo de sinal, cuja falta determina e exime o 1º outorgante do cumprimento do contrato-promessa de compra e venda por facto imputável ao promitente-comprador – cláusula 9ª;

h. - A falta de pagamento de 3 sinais mensais determina a resolução do contrato-promessa por causa imputável ao promitente–comprador - cláusula 10ª;

i. - A não concretização da prometida compra e venda por causa imputável ao promitente-comprador dá ao primeiro outorgante o direito de fazer suas todas as quantias entregues a titulo de sinal – cláusula 11ª;

j. - No caso de não ser concretizada a compra e venda por causa imputável ao promitente-comprador este responde pelos danos sofridos pela promitente vendedora que se fixam em € 20.000,00 – cláusula 12ª;

23. O cheque nº ..., no valor de € 120.000,00, foi endossado pelo A. a favor da R. para pagamento do valor de 120.000.00 a título de sinal e princípio de pagamento tal como referido na al. A) da cláusula 4ª do documento particular, datado de 28 de Outubro de 2016, foi celebrado entre “A..., Ldª” representada pelo seu sócio-gerente BB como 1º outorgante e promitente vendedora e o AA como 2º outorgante o acordo intitulado “Contrato – promessa de Compra e venda junto aos autos a fls. 25 a 28.

24. O A. pagou à ora Ré, pelo menos, oito das prestações acima referidas em 5. – b. B) no valor total de € 16.680,00.

25. O contrato-promessa, titulado pelo documento particular, datado de 28 de Outubro de 2016, foi celebrado entre “A..., Ldª” representada pelo seu sócio-gerente BB como 1º outorgante e promitente vendedora e o AA como 2º outorgante o acordo intitulado “Contrato – promessa de Compra e venda junto aos autos a fls. 25 a 28 dos autos, outra finalidade não teve que facultar ao ora A. voltar a ser proprietário do imóvel vendido, na mesma data, por este à Ré sociedade, pago o “preço” acordado pela forma estabelecida na 4.ª Cláusula.

26. O autor só acedeu à celebração em 28.10.2016 dos contratos de compra e venda e contrato-promessa de compra e venda devido à situação de necessidade de dinheiro em que se encontrava, situação que era do conhecimento dos RR..

27. A sociedade ora Ré “A..., L.da” tem o NIPC ..., tem por objeto “compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para os referidos fins” e a sociedade obriga-se: a) com a intervenção de três gerentes para os atos de alienação ou oneração de imóveis; b) com a intervenção de um dos gerentes para os atos de aquisição de imóveis; c) com a intervenção de dois gerentes para todos os atos não previstos nas alíneas anteriores – fls. 32/33.

28. O A., em representação da empresa B..., Lda., de que é gerente, a 15 de Setembro de 2017, deu autorização à 1ª R. para proceder à celebração de um contrato de intermediação imobiliária para venda do prédio identificado na cláusula primeira do contrato promessa de compra e venda estabelecido entre o declarante e a firma em 29 de Setembro de 2016 - fls. 82 dos autos.

29. Pela “Delegação de Poderes” de fls. 81, datada de 05/06/2017 e autenticada na mesma data, GG e HH, na qualidade de gerentes da sociedade “A..., L.da”, declaram que, nos termos do art. 261.º do CSC, delegam poderes no gerente BB para sozinho vincular a sociedade na escritura de compra e venda do prédio urbano composto de casa de cave, rés-do-chão, mansarda, anexos, logradouro, jardim, campo de ténis e piscina, destinada a habitação, sito na Rua ..., ..., da Freguesia ..., concelho de Vila Nova de Gaia, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ... e descrito na Segunda Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o numero ... – fls. 81 dos autos.

30. A presente acção foi intentada em 20 de Setembro de 2017 – fls. 40 dos autos.

31. O imóvel id. em A) tem o valor patrimonial de € 270.050,00 – fls. 34 dos autos.

Factos não provados:

A. O Autor, através de um conhecido dessa promitente vendedora - Senhor II, conheceu o representante legal da Ré, com a indicação que este o poderia ajudar, enquanto a promitente compradora conseguia o valor necessário ao pagamento da casa.

B. O contacto feito com o Sócio Gerente da Ré, foi realizado através de um Senhor chamado JJ, que tinha intenções de comprar a casa que também foi dada à ora Ré através de um contrato exactamente igual ao que se discute nestes autos, e que para tal compra o Senhor BB pedia logo o valor de 80 mil euros e taxas e seguros a fim de se conseguir o empréstimo da conta.

C. Todo o descrito foi um esquema engendrado pelo Sócio Gerente da Ré e o Senhor JJ, com o intuito da Ré ficar com as duas casas, uma pertencente ao A. e outra à Empresa do mesmo, com a promessa da resolução rápida dos problemas financeiros destes.

D. Foi asseverado ao A. de que não perderia a sua casa e que só teria de assinar uma escritura e mais uns documentos, por forma a ficar formalizado este negócio.

E. Só naquele dia, pouco tempo antes da outorga da escritura, é que lhe foi imposto um contrato de compra e venda, em razão da formalização necessária imposta por quem emprestou o dinheiro, a Ré.

F. O A. só se apercebendo do real negócio que tinha feito quando a advogada, alertada na acção executiva pela Executada (promitente compradora) apresenta oposição à mesma dizendo que o aqui A não tinha legitimidade para a retirar daquela casa, porque na realidade a casa tinha sido vendida à aqui Ré.

G. Só nesse momento, é que o A se apercebeu do real negócio que havia realizado, porque nunca foi sua intenção vender a casa à aqui Ré e que com o mesmo já nem tinha possibilidade de a vender á promitente compradora.

H. Nunca o Autor pagou qualquer quantia a título de sinal no momento da outorga da escritura.

I. Os RR. levaram o A. a celebrar os referidos negócios para se aproveitarem da situação de necessidade de dinheiro em que se encontrava.

3.3 Da impugnação da decisão de facto:

O recorrente impugna os seguintes pontos da decisão de facto: itens 17º, 18º, 19º, 21º, 23 dos factos provados e alíneas H) e I) dos factos não provados e convoca para reapreciação documentos e prova oral.

Considerando que estão minimamente verificados os requisitos do art 640º do CPC admitimos a impugnação da decisão de facto.

Para tanto, relativamente ao item 17º dos factos provados, alega, o recorrente que não existe prova e pede a reformulação desse ponto 17 dos factos dado como provado, no sentido em que o cheque ..., no valor de 25.000,00 foi depositado numa conta pertencente ao Autor que embolsou tal valor. Já o cheque nº ..., no valor de € 25.000,00, foi endossado, em branco. Não havendo prova de que tal valor foi efetivamente recebido pelo A.

Mais alega.

“1.5- Outro ponto incorretamente valorado é o relativo ao cheque nº ... no valor de €120.000,00 (PONTO 18, 19 e 23 e alínea H) foi o mesmo que foi apenas assinado por apenas um dos sócios e foi dado como furtado. (ponto 16). Na sua fundamentação de facto, vem a douta sentença em recurso, mais uma vez, dizer que tal cheque foi recebido pelo A. e de imediato foi endossado a favor da ré. E como já mui doutamente se refere no douto Acórdão proferido por esta Relação em 12/09/2024, deveria o tribunal a quo ampliar a factualidade provada e/ou não provada, indicando os concretos meios de prova, de modo a revelar se esse cheque foi levantado e/ou depositado numa conta do autor-recorrente, sendo certo que na hipótese desse cheque ter sido endossado deve indicar a razão do endosso e se a quantia titulada pelo cheque chegou a ingressar na esfera jurídica do autor e com que fundamento, sendo certo que no pedido reconvencional essa quantia de € 120 000,00 não é considerada pela ré. O tribunal recorrido, com o devido respeito que muito é, mais uma vez, nada disso faz.

1.6- No que se refere ao ponto 19 da matéria de facto provada “ Com data de 31-01-2017, o 2º R. na qualidade de denunciante, fez queixa de furto em veículo, incluindo nos objetos em causa um cheque endossado, que a 1a R., através da sociedade mandatária, associa ao cheque nº ..., no valor de € 120.000,00 – fls. 167 e 169-170. Logo, também este facto não deveria sequer ter sido dado como provado. E ainda, por consequência, não poderia ser considerada como não provada a alínea H), ou seja, que nunca o Autor pagou qualquer quantia a título de sinal no momento da escritura. O único cheque que é assinado por apenas um dos sócios, cujo valor nunca chegou a entrar na esfera jurídica do Autor, veio a Ré dizer que o mesmo havia sido furtado, o que o Tribunal acreditou, embora da queixa crime junta aos autos, que data de janeiro de 2017, nunca foi referido qualquer cheque nesse valor. Pode ler-se dos artigos furtados, um cheque endossado ao portador de 1800,00€, um cheque endossado de 80.000,00€ ou 100.000,00€ e 10 cheques ao portador. Pelo que não se percebe com que base de prova a sentença refere que aquele cheque foi endossado à Ré pelo A. Não existe qualquer base factual que permita sustentar tal versão.

1.7 - Também não é irrelevante o facto desse cheque ser o único que não é assinado por dois gerentes: Como a sentença expressamente o diz no seu ponto 16. A este respeito refere a administrativa da Ré (sessão de 03/12/2020) min 15.35h “Os cheques têm de ser assinados por dois gerentes sempre. É assim que obriga. Deve ter sido um lapso no momento da assinatura. O cheque não podia ser descontado.” Assim, esta matéria do cheque ter sido apenas assinado por um dos sócios e depois mais tarde virem dizer que o mesmo foi furtado, revela bem que esse cheque nunca serviu para qualquer paga- mento, como veremos. Depois,

1.8- Como se pode ver, não há nos autos qualquer prova do endosso (a apenas essa alegação por parte da Ré) a que se refere o ponto 23 da matéria dada como provada. Também não há prova bastante para o ponto 19, o qual é a base de onde parte a sentença para dar como provado o endosso.

1.9- Se é certo que o meio de prova do ponto 19, não prova o ali vertido, o endosso, esquece-se a douta sentença que a Ré, já tinha tomado posição sobre os valores recebidos pelo A, e nunca em momento disse que tinha recebido o valor de 120 mil euros do Autor a título de sinal. (art. 46º, 85º e 86º da contestação). Nem no pedido reconvencional formulado pela Ré esta quantia é considerada por esta paga a título de sinal, como afirma o douto acórdão de 12/09/2024. Pelo que deveria ter sido dado como provado a alínea H) da matéria não provada que nunca o Autor pagou qualquer quantia a título de sinal no momento da escritura.

1.10- Nunca o valor do cheque ..., de € 120.000,00, foi alguma vez disponibilizado ao Autor, nem nunca poderia ter sido, até mesmo pelo facto de só contar uma assinatura no mesmo, o que desde logo se mostrava como um meio de pagamento inócuo. Nunca aquele título serviria para pagar o que quer que fosse. Endossado ou não, como não há prova de o ter sido, foi apenas uma “operação de cosmética”, para justificar o valor aposto na escritura, que não convinha ser um valor mais baixo que o valor patrimonial do imóvel. De facto, o que aconteceu é que o valor disponibilizado a título de empréstimo pela Ré ao A foi o de 155.000,00€ e não os 300.000,00€ que a sentença dá como provado no ponto 21.”

Apreciando e decidindo:

Nesta parte, reapreciamos os elementos documentais de fls 29 (cópia da parte da frente de vários cheques junta à petição), 146 (ofício do Banco 2... a informar que não existe evidência que o cheque nº ... no valor de €120.000,00 tenha sido depositado e informando que foi dado como furtado a 01.02.2017, mais informando sobre a circulação verificada relativamente aos cheques com as terminações 755, 756 e 754 ), fls 169 a 176 (cópia de auto de denúncia junta pela ré, na qual consta que BB no dia 31.01.2017 fez queixa por furto ocorrido nesse dia de vários objectos que se encontravam no seu veículo, entre os quais, cheques endossados e ao portador, cartões de crédito, dinheiro etc, não resultando desse auto qualquer referência ao cheque nº ..., de € 120.000,00), fls 185- 188-189 (ofício do Banco 1... de 26.06.2019 informando que o cheque ... emitido em nome do autor foi levantado pela pessoa que procedeu ao seu levantamento, sendo que no verso do cheque consta uma assinatura com o nome do autor-recorrente. Mais reapreciamos o ofício de fls 334 enviado pelo Banco 3... que informou que o cheque com a terminação 1754 emitido a 28.10.2016 foi depositado numa conta titulada pelo autor.

Na motivação da decisão de facto, relativamente aos itens 15º a 18º, 21º e 23º dos factos provados o tribunal escreveu: “ (… ) sendo que em relação à questão dos cheques, o teor de fls. 29 em conjugação com as várias informações colhidas nos autos habilitaram o Tribunal a afirmar o mencionado em 15. a 18., sendo que o teor de fls. 29, 146, 167 e 169-170 dos autos exibem os elementos que validam o descrito em 19.

Ora, este conjunto de cheques titulam o valor da transacção constante da escritura, sendo que, apesar de o A., de modo incompreensível, dizer que nada recebeu, na medida em que teria endossado todos os cheques, os elementos presentes nos autos permitem afirmar que quatro desses cheques ingressaram na sua titularidade, tendo o A. procedido à sua junção aos autos, ou seja, é inequívoca a relação entre os ditos cheques e o valor constante da escritura junta aos autos.

Depois, o único cheque endossado é o tal cheque de € 120.000,00 que corresponde, e também aqui não há coincidências, ao sinal previsto no contrato promessa constante dos autos, ou seja, a R. liquidou parte do valor correspondente ao valor total da escritura, tendo o A. endossado o aludido cheque para dar cumprimento ao pagamento do sinal estipulado no contrato promessa, o que significa que, contabilisticamente, a R. liquidou o valor total plasmado na escritura (facto 21.) e o A. pagou o valor do sinal (o que justifica o ponto H.), de modo que, em termos de numerário, o A. embolsou a quantia de € 180.000,00, sendo que também recebeu os tais € 120.000,00 que, de imediato, entregou à R. (através do endosso do referido cheque) tal valor para pagamento do sinal contemplado no contrato promessa junto aos autos (facto 23.).”

Relativamente ao item 17 dos factos provados, da reapreciação feita dos documentos atrás referidos resulta para este colectivo de juízes que o cheque nº ..., no valor de € 25.000,00 foi levantado ao balcão pelo Autor que embolsou esse valor e que o cheque nº ..., no valor de 25.000,00 foi depositado numa conta pertencente ao Autor que embolsou tal valor.

Assim, alteramos a redação desse item 17º a qual passa a ser a seguinte:

“17. O cheque nº ..., no valor de € 25.000,00 foi levantado ao balcão pelo Autor que embolsou esse valor e que o cheque nº ..., no valor de 25.000,00 foi depositado numa conta pertencente ao Autor que embolsou tal valor.

.Relativamente ao item 18º (18. O cheque nº ..., no valor de € 120.000,00, foi recebido pelo A. que, de imediato, procedeu ao seu endosso a favor da R. – fls. 29, 146, 167 e 169-170 dos autos.), reapreciados os documentos acima referidos resulta para nós que o cheque nº ..., no valor de € 120.000, foi emitido à ordem do A. e que esse cheque referido contém apenas uma assinatura.

Ora, nos autos, reapreciados os documentos juntos aos autos verificamos que não foi junta pelo autor cópia integral, frente e verso do cheque em causa, mas apenas, cópia de fraca qualidade da frente desse cheque, cópia essa que inclui a frente de outros cheques, conforme pag 29.

E as informações colhidas sobre esse cheque das instituições de crédito não informam que esse cheque foi endossado, conforme fls 146, 169 a 175, 185 e 189, nem existe qualquer informação sobre se esse cheque foi depositado.

Todavia, é o próprio autor no art 17º da petição inicial que alega que os cheques nºs ... no valor de 120 000,00€ e ... no valor de 25 000, 00 € foram endossados !!É certo que essa alegação foi impugnada no artigo 22 º da contestação.

Também não foi convocada para reapreciação prova testemunhal ou outra prova documental sobre essa matéria.

Assim, a cópia da frente do referido cheque, por si, não constitui prova do endosso do cheque nº ..., no valor de € 120.000,00 que foi afirmado pelo tribunal a quo, nos itens 18º e 19º dos factos provados.

Em consequência do exposto, relativamente ao item 18 dos factos provados, reapreciada a prova referida, no tocante ao cheque nº ..., no valor de € 120.000,00, este colectivo de juízes apenas ficou convencido que entre outros, foi emitido pela R. à ordem do A. o cheque nº ..., no valor de € 120.000,00 verificando-se que esse cheque contém apenas uma assinatura.

Nestes termos, na medida em que esse facto já está contido no item 16 dos factos provados, eliminamos o item 18º dos factos provados, não devendo sequer esse facto constar dos factos não provados porque não foi alegado pela ré na contestação.

.Relativamente ao item 19º dos factos provados (19. Com data de 31-01-2017, o 2º R. na qualidade de denunciante, fez queixa de furto em veículo, incluindo nos objectos em causa um cheque endossado, que a 1ª R., através da sociedade mandatária, identifica como o cheque nº ..., no valor de € 120.000,00 – fls. 29, 146, 167 e 169-170 dos autos), verificamos que a ré na contestação não alegou esse facto .

E reapreciados os documentos atrás referidos, verificamos que na queixa de furto cuja cópia foi junta aos autos não está identificado esse cheque, irrelevando para o caso verificar se a 1ª R., através da sociedade mandatária, identifica como cheque endossado o cheque nº ..., no valor de € 120.000,00.

Assim, eliminamos o item 19 dos factos provados.

.Relativamente ao item 21º dos factos provados importa assinalar que esse facto segue-se ao facto vertido no item 20º, reproduzindo-se aqui esses dois itens:

“20. A compra e venda, titulada pela escritura pública de 28 de Outubro de 2016 outorgada na Conservatória do Registo Civil e Predial de Oliveira de Azeméis AA declarou vender, pelo preço de € 300.000.00, já recebido, à sociedade “A..., Ldª” representada no acto pelo sócio e gerente BB, livre de quaisquer ónus e encargos, o prédio urbano composto de casa de cave rés-do-chão, mansarda, anexos, logradouro, jardim, campo de ténis e piscina destinada a habitação, sito na Rua ..., ..., ..., Vila Nova de Gaia, inscrito na matriz sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o número ..., foi celebrada para garantir o empréstimo de € 300.000,00 feito pela Ré sociedade à A..

21. A Ré sociedade entregou, efetivamente, à A. o montante de € 300.000,00.”

Apreciando e decidindo.

Como resulta das conclusões recursórias o recorrente impugna em bloco os itens 17º, 18º, 19º e 21 º aí incluindo argumentações que revelam a sua discordância com a motivação e com a decisão jurídica da causa.

Assim concluiu.

“1.10- Nunca o valor do cheque ..., de € 120.000,00, foi alguma vez disponibilizado ao Autor, nem nunca poderia ter sido, até mesmo pelo facto de só contar uma assinatura no mesmo, o que desde logo se mostrava como um meio de pagamento inócuo. Nunca aquele título serviria para pagar o que quer que fosse. Endossado ou não, como não há prova de o ter sido, foi apenas uma “operação de cosmética”, para justificar o valor aposto na escritura, que não convinha ser um valor mais baixo que o valor patrimonial do imóvel. De facto, o que aconteceu é que o valor disponibilizado a título de empréstimo pela Ré ao A foi o de 155.000,00€ e não os 300.000,00€ que a sentença dá como provado no ponto 21.

1.11- Mais uma vez o mesmo vício faz com que a sentença seja nula em virtude do vertido no artigo 615.º, n.º 1, al. c), do Código de Processo Civil, havendo um erro de raciocínio lógico consistente na decisão por esta ser contrária à que seria imposta pelos fundamentos de facto ou de direito de que o juiz se serviu ao proferi-la. Logo o valor de 120 mil euros não pode ser descontado no valor de 352.200€ a que o A se obrigou a pagar em virtude do contrato promessa celebrado, pela disponibilização de apenas 155 mil euros.”

Como resulta do item 21º o tribunal a quo, apesar de julgar provado que a ré entregou ao autor a quantia de 300.000,00 euros, não refere a que título é que foi feita essa entrega, isto é, se foi para pagar o preço fixado na escritura pública ou se a ré entregou essa quantia ao autor a título de empréstimo, com a obrigação de restituição dessa quantia em determinada data, nem de que modo, isto é, com remuneração acrescida, traduzida na taxa de juros).

De concreto, apenas sabemos e foi julgado provado no item 20 dos fatos provados que a compra e venda foi celebrada para garantir o empréstimo de € 300.000,00 feito pela Ré sociedade à A., facto que não foi impugnado pelo recorrente, bem como foram apurados os factos vertidos nos itens15º, 16º e 17º.

E na motivação da decisão de facto, o tribunal a quo escreveu:

“ (… ) o que significa que, contabilisticamente, a R. liquidou o valor total plasmado na escritura (facto 21.) e o A. pagou o valor do sinal (o que justifica o ponto H.), de modo que, em termos de numerário, o A. embolsou a quantia de € 180.000,00, sendo que também recebeu os tais € 120.000,00 que, de imediato, entregou à R. (através do endosso do referido cheque) tal valor para pagamento do sinal contemplado no contrato promessa junto aos autos (facto 23.).”

E no item 23º dos factos provados da decisão resulta que o tribunal a quo julgou provado que o cheque nº ..., no valor de € 120.000,00, foi endossado pelo A. a favor da R. para pagamento do valor de 120.000.00 a título de sinal e princípio de pagamento tal como referido na al. A) da cláusula 4ª do documento particular, datado de 28 de Outubro de 2016, o que, contraria, ter o tribunal a quo julgado não provado a al. H) dos factos não provados., alínea impugnada. (H Nunca o autor pagou qualquer quantia a título de sinal no momento da outorga da escritura pública.”)

Sucede que esse facto, o referido endosso do cheque, não foi alegado pela ré na contestação, mas sim pelo autor no art 17º da petição, sendo que o autor não alegou, indicando a pessoa a quem endossou esse cheque nº ..., no valor de € 120.000,00.

.Posto isto, os factos vertidos nos itens 5º, 16º, 17º e 20º são aqueles que revelam factos objectivos suportados pela prova documental junta aos autos, sendo certo que é ao autor, que cabe o ónus de prova que não recebeu o valor de 300 000,00 aposto na escritura de compra e venda.

E os itens 21º e 23º afirmam factos que não estão suportados com prova consistente.

Efectivamente, na escritura pública de compra e venda celebrada a 18.10.2016 o autor-recorrente declarou ter recebido 300 000,00 euros perante a conservadora e a compradora.

É certo que esta, enquanto documento autêntico, apenas faz prova plena dos factos que nele são atestados com base na perceção da entidade documentadora – nº 1 do artº 371º, do CC – em que se inclui o que foi declarado pelas partes. A prova plena inerente à escritura enquanto documento autêntico não abrange a veracidade daquelas declarações.

Porém, e conforme é referido em acórdão do STJ de 09-07-2014^[2] “ … se é o vendedor que afirma, perante o notário, qual o montante do preço estipulado e afirma já o ter recebido entretanto, esta sua declaração de já ter recebido o preço implica o reconhecimento de um facto que lhe é desfavorável e beneficia os RR, o que a qualifica como confissão, nos termos do artigo 352.º do CC”. Efetivamente trata-se da admissão, feita pelo vendedor ao declaratário (comprador) perante notário, de um facto que é desfavorável ao declarante constitui confissão extrajudicial em documento autêntico, feita à parte contrária, que goza por isso de força probatória plena contra o confitente, nos termos das disposições conjugadas dos artigos 355°, nºs 1 e 4, e 358°, n° 2 do Código Civil. A força probatória plena da confissão só pode ser contrariada por meio de prova do contrário, nos termos do disposto no artigo 347º do CC. Ou seja, está provado, por documento autêntico, que o Autor aquando da outorga da escritura publica de compra e venda de 28-09-2016 confessou ter já recebido o pagamento do preço da venda - €300.000,00 euros – confissão que só poderia ser contrariada mediante prova do contrário, ou seja, mediante prova de que apesar de ter declarado, a autora não tinha recebido o preço da venda (€200.000,00). E recaia sobre o autor o ónus dessa prova. Ora essa prova não foi feita, uma vez que o autor de concreto apenas logrou provar a factualidade vertida nos itens 15º, 16º, 17º e 20 dos factos provados.

Em consequência do exposto, porque os itens 21º e 23º afirmam factos que não estão suportados com prova consistente, verificada a contradição entre o item 23º, por um lado, e al H) dos factos não provados,por outro, reapreciada a prova convocada, determinamos a eliminação dos itens 21º e 23º dos factos provados, sendo certo que no que concerne ao contrato promessa, o item24º dos factos provados não está impugnado, sendo matéria alegada pelo autor que não foi impugnada.

O recorrente prosseguiu e em sede de impugnação da decisão de fato concluiu:

“. Apenas se refere no ponto 26 dos factos provados a douta sentença referir que o imóvel identificado em A) objeto dos autos tem o valor patrimonial de 270.050,00€.

2.2- Havendo meios de prova produzidos em instrução que permitiam ao tribunal aferir tal valor real do imóvel. Esse era um facto essencial, que apesar de não alegado, deveria ter sido conhecido (… )sendo este facto (valor real ou de mercado do imóvel) absolutamente necessário, para aquilo que a sentença e bem identifica no seu Relatório, aferir-se da desproporcionalidade das prestações dos contratos em questão

2.3- O mesmo que resultou na instrução dos autos, na medida em que não só por um lado, são os próprios RR que vêm dizer qual era esse valor, à altura dos contratos, quando colocam o imóvel à venda por 850 mil euros e aceitam, portanto, esse valor como valor de mercado. Além de que, do ponto 3 considerado como provado se retira sem margem de dúvidas que no ano de 2007 o mesmo imóvel foi objeto de um contrato promessa por 740.000,00€- Valor que os Réus conheciam, porque provado ficou que conheciam esse contrato e por via desse conhecimento se provou os pontos 2 e 3 com base na aceitação dessa realidade pela Ré, ou seja, por acordo (pág. 16 da douta sentença). Se conheciam o contrato e o aceitaram, também aceitaram que o mesmo havia sido prometido vender/comprar pelo valor de 740 mil euros, valor muito superior ao valor patrimonial.

2.4- Assim deveria se ter concluído, ao abrigo do art. 5º nº 2 al b) do CPC que, apesar do valor tributário, mencionado no ponto 26, o valor real ou de mercado do imóvel objeto dos autos era mais do dobro do preço pelo qual foi declarado vender à Ré, através da escritura de compra e venda realizada em 28 de outubro de 2016. E que dúvidas não há que os RR sabiam que a casa tinha esse valor e que no caso de não cumprimento do contrato promessa de compra e venda, o fazerem seu um imóvel com valor de mercado superar em mais do dobro do valor pelo aquela foi adquirido se traduzia num beneficio excessivo e injustificado.

“8.2- Fundamenta o não preenchimento deste requisito com o seguinte entendimento: As- sim, o que está em causa é o A. continuar a desenvolver a sua atividade (note-se que o mesmo afirmou-se como construtor civil vai para 30 anos), sendo que a prova produzida nos autos firmou a convicção do Tribunal que a situação do A. era “derivada” daquilo que é comum em alguém que exerce a sua profissão (com os seus altos e baixos) e não uma situação de uma pessoa desesperada e, nessa medida, sem olhar a meios, disposta a qualquer coisa para conseguir superar a adversidade, sem olvidar que o A. já tinha celebrado com a mesma empresa, em momento anterior, um negócio com os mesmos contornos, procurando alavancar o negócio em termos de permitir uma maior folga financeira, com a expectativa de reverter posteriormente a posição relativamente ao imóvel em causa. (sublinhado nosso). Da motivação de facto a este ponto refere a sentença que retirou intuitivamente das declarações de parte do Autor, tal fundamentação.

8.3- Efetivamente o que resultou da prova produzida, e não apenas das declarações de parte do Recorrente, que serviu para prova de tantos outros factos, mas já não deste, não tendo sequer sido relevada, é o que se resume no depoimento da testemunha arrolada pela Ré, testemunha completamente isenta, acerca da venda da casa “ ele não a queria vender “completamente” apenas a usar para passar aquela fase.”. Dos depoimentos prestados resultou que “essa fase” não é de alguém que passa por uma crise financeira, ou que QUER “ALAVANCAR" UM NEGÓCIO OU TER “FOLGA FINANCEIRA”. Destas declarações resultou, sobejamente, provado que tudo o que o A. tinha disponível entregou para a salvar a sua empresa que acabou por fechar. E se o empréstimo, já foi pela necessidade de liquidez, como bem resultou provado, bem sabiam os RR que ao fazerem estes dois negócios com o A lhe retiraram qualquer hipótese de conseguir reerguer-se, o que culminou com o fecho da empresa de mais de 40 anos e o único sustento do aqui A.

8.4- Diante do que se viu e ouviu em julgamento e dos depoimentos prestados, frases como estas lidas numa sentença, com o devido respeito que muito é, ofendem de forma gravosa qualquer consciência, também a jurídica. Só quem passa o desespero de não conseguir pagar aos trabalhadores (até o filho afirmou ter os seus ordenados em falta), e ver fechar o negócio de uma vida, é que consegue, efetivamente, perceber o desespero de um homem com cerca de 70 anos, sem muitos estudos, a tentar manter com o que já pouco tinha uma empresa familiar. Aos 70 anos, não se pretende alavancar uma empresa que como diz o contabilista da mesma, já passava uma crise há muitos anos e que nunca fechou pois a falta de liquidez da empresa era de alguma forma assegurada ou afastada pelo património do Autor, que acabou por esgotar todos os seus recursos, tentando salvar a mesma.

8.5- Depois, fácil era de concluir que se queria alavanca o negócio, ou ter folga financeira, o Recorrente apenas teria de espera mais um tempo para vender a sua casa, por um preço justo, que nunca seria menos que os 740 mil euros que lhe haviam prometido em 2007, e que como consta da documentação que a Ré juntou, apenas não foi vendida por esse preço em virtude do negócio realizado nos presentes autos. A necessidade de liquidez só era imediata porque quem assegurava a liquidez da mesma, há já muito tempo, impedindo que esta encerrasse era o A, que acabou por esgotar todos os seus recursos, restando-lhe este imóvel. Como se refere em 11 da matéria provada, O problema gerado com a promitente compradora, atrasou os planos do A. Para a venda da referida moradia” vendendo a casa pelo preço justo e não o da escritura, ou cumprindo a promitente compradora o que se obrigou e que reclamava ainda o fazer, nunca o A tinha realizado os contratos destes autos. Esta é uma conclusão que o Tribunal não conseguiu alcançar, com o devido respeito que muito é, embora os depoimentos sejam evidentes.

8.6- Mas não apenas as declarações prestadas, são de facto prova da necessidade de liquidez e do desespero deste homem para salvar uma empresa, a sua empresa de há 40 anos, também o bom senso se impunha quando conhecemos todos os factos do negócio. O dinheiro recebido pelo Autor, o dinheiro a que se obrigou a pagar, (no fundo a desproporcionalidade flagrante das prestações que nem sequer é falada na douta sentença) as formalidades dos contratos que assinou; as consequências do não cumprimento do contrato promessa; o valor real da casa. E principalmente o facto da empresa que o A. tinha há mais de 40 anos ter encerrado. (o que nem sequer se deu relevância). Tudo isto quando poderia, mais tarde vender a casa, por um preço justo e nunca inferior ao que prometeu vender em 2007, porque esse é o valor real ou de mercado do imóvel. Se não esperou e arriscou perder a casa em troca de apenas 155 mil euros, isto é, de alguém que quer ter folga financeira, como a sentença afirma, ou é de alguém que está completamente esperado por liquidez para não fechar a sua empresa, questiona-se.

8.7- Outra conclusão que não é difícil de se retirar é que Se A Ré vendesse o imóvel, e o Autor com esse valor pagasse o valor do contrato promessa, e ficasse com o restante, (como afirma a douta sentença na análise do pedido reconvencional) perderia bem me- nos nessa negociação com o que vem a perder em virtude da sentença ora proferida. Mas, sendo de outros tempos e homem de palavra, acreditou na Justiça….

8.11- Assim, e da forma agora exposta, não se pode deixar de concluir que efetivamente e por via da situação de necessidade, que vai muito além do que alavancar um negócio, está, ainda, preenchido o requisito subjetivo imposto pelo artigo 282º do CC. E em consequência deveria ter sido declarada a anulabilidade do negócio por este ser usurário.”

Apreciando e decidindo:

Destas conclusões recursórias retira-se que o recorrente pretende que seja aditado aos factos provados que o valor real ou de mercado do imóvel objeto dos autos era mais do dobro do preço pelo qual foi declarado vender à Ré, através da escritura de compra e venda realizada em 28 de outubro de 2016.

Convoca para reapreciação o depoimento do mediador, KK (sessão de 03/12/2020) 0.48:

Todavia, como o recorrente se encarregou de afirmar, esse facto, valor de mercado do imóvel, não foi alegado nem por ele, nem pela réus, pelo que, independentemente desse facto ser suscetível de assumir essencialidade para a apreciação da acção não pode este tribunal da Relação sequer introduzir nos autos factos não alegados pelas partes.

Assim, indeferimos essa pretensão de aditamento desse facto, sendo certo que o recorrente-autor só de si próprio se pode queixar.

.O recorrente pretende ainda que seja julgado provado o item I dos factos não provados que aqui se reproduz: “I. Os RR. levaram o A. a celebrar os referidos negócios para se aproveitarem da situação de necessidade de dinheiro em que se encontrava.”

E pretende o aditamento aos factos provados dos seguintes factos:

a)O Autor, conheceu o representante legal da Ré, com a indicação que este o poderia ajudar, (ponto 8º PI)

b)O Senhor BB, que bem sabia de toda a envolvente sobre o negócio da promessa da venda do imóvel e que sugeriu um empréstimo, em que a casa ficaria como garantia, como forma de conseguir liquidez,(Ponto 9º PI)”

As conclusões recursórias que relevam são as seguintes.

“3- Relativamente à matéria não provada deverá ser alterado o ponto I, ou seja, no sentido de se considerar provado que “Os RR. levaram o A. a celebrar os referidos negócios para se aproveitarem da situação de necessidade de dinheiro em que se encontrava. “Este ponto é de extrema relevância na medida em que são pressupostos da usura o desequilíbrio excessivo ou injustificado entre a prestação e a contraprestação; um estado/situação de inferioridade negocial do lesado; e a “exploração” de tal situação de inferioridade. Como unanimemente é considerado na nossa jurisprudência bastando, para se verificar tal “exploração”, que o usurário tenha conhecimento da situação de inferioridade da contraparte e que a aproveite para tirar os tais benefícios excessivos ou injustificados. (não sendo necessário que tenha sido o usurário a levar/induzir a outra parte a negociar e/ou que tenha a “intenção” de a explorar). Neste sentido Ac. TRC de 03/11/2020, Proc. nº 1602/19.7T8CTB.C1; Ac. STJ de 12/09/2016, Proc. 06A1988, Ac.TRC de 20/11/2012 Proc. 2430/07.8TBCBR.C1; todos in www.dgsi.pt

3.1- Da matéria dada como provada, resultou: do ponto 26 que: O autor só acedeu à celebração em 28.10.2016 dos contratos de compra e venda e contrato-promessa de compra e venda devido à situação de necessidade de dinheiro em que se encontrava, situação que era do conhecimento dos RR.- Ou seja, o conhecimento da situação de inferioridade da contraparte. Analisemos, agora, se também e cumulativamente tinha conhecimento e se aproveitou dos benefícios excessivos ou injustificados que este negócio gerou.

3.2- Primeiro, de facto os RR foram fiéis à verdade em não impugnarem sequer por desconhecimento e aceitaram o agora vertido em 2 a 4 da matéria provada, pois referem até as testemunhas que o Sr. BB (Réu) ter-se ali se deslocado e visto que a promitente compradora ainda lá vivia. Depois, com base na mesma prova, declarações de parte; os testemunhos de CC, DD e a Administrativa da Ré, não podia deixar de se ver provado, ainda, os seguintes pontos:

“Na motivação de facto deste ponto, a douta sentença, de facto não motiva, não fundamenta, a parte final, ou seja, “situação que era do conhecimento dos RR”. Vejamos onde se deveria fundar tal motivação:

Convoca para reapreciação:

. declarações do autor- sessão de 05/12/2023 min - 3.38. Nesta parte, verificamos que talvez por confusão com outra ação similar, o recorrente escreveu declarações do Sócio Gerente da Autora .

Depoimentos de:

Depoimento da alegada Administrativa da Ré,

CC (sessão de 05/12/2023 min - 3.54).

DD (sessão de 03/12/2020 min 1.55)- 1.55.

Depoimento de LL.

. Depoimento da administrativa da Empresa, …, assim ouça-se o seu depoimento na Sessão de 03/12/2020, min EE.

Apreciando e decidindo:

.Quanto aos factos cujo aditamento é pretendido, compulsados os articulados, a decisão de facto, resulta para nós que os itens cujo aditamento é pretendido assumem a natureza de fatos instrumentais que não relevam para a decisão da causa.

Pelo que, indeferimos esta pretensão de aditamento.

.Quanto ao facto julgado não provado no ponto I diremos o seguinte:

Reapreciamos os meios de prova convocados na sua totalidade.

E nesta parte, ouvidas na totalidade as gravações desses meios de prova, a convicção criada por este colectivo de juízes relativamente ao item I dos factos não provados é idêntica àquela que foi alcançado pelo tribunal a quo.

Das declarações do A., ouvidas que foram as prestadas no dia 03.12.2020 e no dia 05/12/2023, verificamos que relativamente ao modo como se encontraram o autor e o legal representante da ré e ao circunstancialismo que rodeou a celebração dos negócios dos autos, este tribunal não ficou convencido em relação à alegação do autor no sentido de não ter percebido as reais implicações da celebração desses dois negócios.

Verificamos também que o A., no essencial, afirmou ter necessidade de dinheiro. Todavia, afirmou que apenas recebeu da ré 120.000,00, que “eles “deram-lhe duas semanas” para resolver a situação.

Todavia, nem sequer confirma com rigor a versão dos factos apresentada na petição inicial quanto à situação de exploração ou estado de necessidade, referindo que já tinha celebrado com a mesma empresa, um negócio com os mesmos contornos.

De resto, as suas declarações do autor revelaram –se confusas, repetindo a necessidade de liquidez sem contudo apresentar prova documental e pericial consistente e pertinente relativas à sua situação patrimonial pessoal e situação patrimonial da sua sociedade, não justificando a razão de não ter constituído uma hipoteca a favor de um banco de modo a obter financiamento bancário. Concluindo: as declarações prestadas pelo autor foram sendo alteradas no tempo, estão enfermadas de afirmações que não são suportadas por meios de prova consistentes.

Assim, acolhemos a argumentação do tribunal que passamos a reproduzir.

“ Como quer que seja, é indiscutível que o A. tinha problemas de liquidez, tinha necessidade de dinheiro, o que determinou o recurso, pela segunda vez, a este modelo de negócio, em que a compra e venda serve para a obtenção dos fundos necessários para alavancar o seu negócio, funcionando o contrato promessa como meio de o A. poder voltar a ser o proprietário do imóvel, sendo que a conjugação dos dois elementos torna quase intuitiva esta afirmação, o que redundou no exposto em 20., 25. e 26..

(… )o Tribunal valorou o facto de o A. ter reflectido sobre o alcance do negócio no sentido de que não se limitou a assinar a escritura para obter dinheiro, para ter liquidez, o que seria natural numa situação de necessidade como se pretendeu evidenciar na última sessão de julgamento, mas logrou assegurar as condições necessárias para, como já se disse, reverter posteriormente a posição relativamente ao imóvel em causa, sendo que estamos perante um modelo de negócio utilizado em duas ocasiões, o que retira qualquer virtualidade ao exposto pelo A. neste domínio”

Assim, estas declarações não servem para julgar provado o item I dos factos não provados.

A testemunha DD, filho do A., revelou que trabalhava na empresa de construção civil do pai, sendo que teria sido possível ir mais longe se o A. tivesse providenciado pela junção aos autos de prova documental relativa à situação daquela empresa, o que seria relativamente simples.

Todavia, este depoimento não sendo particularmente descritivo, apesar de ter mostrado conhecer alguns elementos relacionados com o imóvel identificado nos autos, não serve para julgar provado o facto vertido em 1 dos factos não provados.

Relativamente ao depoimento de CC (filha do A), no essencial, referiu-se ao pai como um cidadão que trabalhou uma vida inteira nesta actividade, sendo natural que tenha ideias muito vincadas sobre a forma de dirigir o seu negócio, mais referindo que o pai não deu conhecimento da situação referida nos autos aos seus filhos, nem ter consultado a Distinta Advogada que o patrocina nestes autos.

Assim, este depoimento, por si, ou acompanhado, não serve para julgar provado o facto provado no item 1 dos fatos não provados.

.Depoimento de EE, funcionária da Ré. Esta testemunha revelou não conhecer pessoalmente o autor e no essencial afirmou que o valor referido no contrato promessa tem um acréscimo de 50 mil euros relativamente ao valor da compra e venda. De resto, não revelou conhecimento directo sobre o contesto em que foram celebrados esses dois contratos, limitando-se a afirmar que o autor necessitava de liquidez na altura e vendeu a casa, pese embora, referiu, não a quisesse vender !!!

.A testemunha LL, Contabilista da Empresa do A (sessão de 05/12/2023 2.17 ), no essencial referiu-se à empresa do autor, que, segundo ele está sem atividade, que sempre e teve dificuldades de tesouraria e liquidez nos últimos anos. Mais referiu que era o autor que tentava superar as dificuldades da empresa respectiva e que era o autor quem “financiava a empresa”.

Estes dois últimos depoimentos, por si ou conjugados com a restante prova reapreciada não servem para julgar provado o facto provado no item 1 dos fatos não provados.

Concluindo:

A impugnação da decisão de facto não obteve provimento total, sem prejuízo das alterações introduzidas por este Tribunal da Relação em resultado da actividade de reapreciação dos meios de prova convocados.

3.3. Matéria de facto provada e não provada já devidamente estabilizada:

Factos provados

1. A aquisição do prédio urbano composto de casa de cave rés-do-chão, mansarda, anexos, logradouro, jardim, campo de ténis e piscina destinada a habitação, sito na Rua ..., ..., ..., Vila Nova de Gaia, inscrito na matriz sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o número ... encontrava-se registada a favor do A. através da Apresentação cem de seis de Setembro de dois mil e doze - fls. 21 a 24 dos autos.

2. Tal casa foi adquirida e apenas se destinava à revenda e nesse sentido, no ano de 2007 assinou o mesmo um contrato promessa através do qual a promitente compradora tomou posse do referido imóvel - fls. 15 e 17 a 20 dos autos.

3. A fim de resolver o problema intentou acção para resolver o contrato, tendo sido proferida decisão através da homologação de um acordo em 4 de Fevereiro de 2015 no âmbito do Proc. nº 9156/13.1TBVNG, de acordo com o qual, as partes deram sem efeito a resolução do contrato promessa celebrado em 14-02-2007, reafirmando as declarações de promessa de venda e de comprar o mesmo imóvel, sendo o preço da prometida venda de € 740.000,00, devendo a escritura de compra e venda realizar-se até 30-06-2015 - fls. 15 e 17 a 20 dos autos.

4. A promitente compradora FF continuou a ocupar o imóvel após 31-07-2015.

5. O A. desempenhava a actividade de construtor civil no âmbito da sociedade B..., Lda.

6. Aquela sociedade tinha, por vezes, problemas de tesouraria e, nessa medida, dificuldades de pagar a trabalhadores e fornecedores para conseguir materiais necessários às obras.

7. Aliado a tal situação, a empresa em questão tinha valores de que era credora a não serem pagas, sendo que a Câmara Municipal ..., a qual adjudicou várias obras como as do Gabinete de Atendimento ...; Reabilitação da Sede ... e dos Sanitários Públicos ...; que foram adjudicados em 2007, só foram pagos no ano de 2022, depois de judicialmente obrigados ao pagamento por sentença objecto de recurso nos proc. nº 157/12.8BEAVR que correu termos no Tribunal Administrativo e Fiscal de Aveiro - Docs. 1 e 2 juntos com o requerimento de 26-06-2023.

8. Nesta altura e devido a este problema, a Empresa deixou de trabalhar em obras públicas, remetendo-se aos privados, onde a situação também não era fácil, por exemplo no processo nº 2572/12.8T20VR, que correu termos no Tribunal Judicial da Comarca de Aveiro- Juízo de Execução de Ovar, cuja quantia de 37.000,00€ levou mais de 10 anos para ser recuperada - Doc. 3 junto com o requerimento de 26-06-2023.

9. Tinha ainda outros processos (Proc. nº 973-12.0T2AVR.C1, Proc. nº 4006/08.3TBAVR e Proc. nº 230/13.2T2AVR) em que era R. o A. ou a sociedade id. em 5., que envolviam valores de cerca de € 53.366,15, e outro em que figurava como Autor (Proc. nº 60/16.2TBOVR) que envolvia quantia de € 361.073,23 - Docs. 4 a 7 juntos com o requerimento de 26-06-2023.

10. Em 2016 e 2017, o A tinha a haver da sociedade referida em 5. os montantes que ia emprestando à mesma, ora em pagamentos que fazia a emprega dos, fornecedores, mão de obra, ou mesmo em dinheiro e que se cifravam em aproximadamente 634.000,00€ (seiscentos e tinta e quatro mil euros), em 2017 - Doc. 8 junto com o requerimento de 26-06-2023.

11. O problema gerado com a promitente compradora, atrasou os planos do A. para venda da referida moradia.

12. Perante uma situação de dificuldade de liquidez, o A. contactou com o legal representante da Ré - Senhor BB.

13. Por escritura pública de 28 de Outubro de 2016 outorgada na Conservatória do Registo Civil e Predial de Oliveira de Azeméis AA declarou vender, pelo preço de € 300.000.00, já recebido, à sociedade “A..., Ldª” representada no acto pelo sócio e gerente BB, livre de quaisquer ónus e encargos, o prédio urbano composto de casa de cave rés-do-chão, mansarda, anexos, logradouro, jardim, campo de ténis e piscina destinada a habitação, sito na Rua ..., ..., ..., Vila Nova de Gaia, inscrito na matriz sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o número ... - fls. 21 a 24 dos autos.

14. Da escritura pública referida em A) ficou a constar que o imóvel se destinava a revenda - fls. 21 a 24 dos autos.

15. A R. emitiu a favor do A. os cheques nºs ... e ... no valor de € 130.000,00, que este recebeu, sendo que o cheque nº ..., no valor de € 50.000,00 foi depositado na conta nº ... titulada pelo A. e o cheque nº ... no valor de € 80.000,00 foi levantado ao balcão pelo A. - fls. 29, 146 e 334-335 dos autos.

16. Foram ainda emitidos pela R. à ordem do A. os cheques nºs ..., no valor de € 120.000,00, ..., no valor de € 25.000,00 e ..., no valor de 25.000,00, verificando-se que o primeiro cheque referido contém apenas uma assinatura, sendo que os outros 2 bem como os referidos em 3. apresentam duas assinaturas.

17. O cheque nº ..., no valor de € 25.000,00 foi levantado ao balcão pelo Autor que embolsou esse valor e o cheque nº ..., no valor de 25.000,00 foi depositado numa conta pertencente ao Autor que embolsou tal valor.

18 (ex 20). A compra e venda, titulada pela escritura pública de 28 de Outubro de 2016 outorgada na Conservatória do Registo Civil e Predial de Oliveira de Azeméis AA declarou vender, pelo preço de € 300.000.00, já recebido, à sociedade “A..., Ldª” representada no acto pelo sócio e gerente BB, livre de quaisquer ónus e encargos, o prédio urbano composto de casa de cave rés-do-chão, mansarda, anexos, logradouro, jardim, campo de ténis e piscina destinada a habitação, sito na Rua ..., ..., ..., Vila Nova de Gaia, inscrito na matriz sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o número ..., foi celebrada para garantir o empréstimo de € 300.000,00 feito pela Ré sociedade à A..

19 (ex 22.) Por documento particular, datado de 28 de Outubro de 2016, foi celebrado entre “A..., Ldª” representada pelo seu sócio-gerente BB como 1º outorgante e promitente vendedora e o AA como 2º outorgante o acordo intitulado “Contrato – promessa de Compra e venda junto aos autos a fls. 25 a 28 dos autos mediante o qual:

a. - a primeira outorgante promete vender ao 2º outorgante e este adquiri-lo, livre de quaisquer ónus e encargos, o prédio urbano o prédio urbano composto de casa de cave rés-do-chão, mansarda, anexos, logradouro, jardim, campo de ténis e piscina destinada a habitação, sito na Rua ..., ..., ..., Vila Nova de Gaia, inscrito na matriz sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o número ... – cláusula 1ª a 3ª.

b. - o preço da venda será de € 353.200,00 e será pago da seguinte forma: A) 120.000.00 a título de sinal e princípio de pagamento no momento da assinatura do contrato; B) Ainda a titulo de sinal e princípio de pagamento o valor de € 2.085,00 em 28.11.2016, e os seguintes valores mensais, iguais e sucessivos no mesmo dia dos meses subsequentes; C) O remanescente do preço desta compra e venda será pago no ato da escritura pública, deduzidos os valores pagos a título de sinal – cláusula 4ª.

c. - É da responsabilidade do 2º outorgante a designação da hora, dia e local da realização da escritura de compra e venda, bem como de proceder ao aviso à primeira outorgante, por qualquer meio e com a antecedência de 15 dias, desses elementos, obrigando-se a primeira outorgante a, na data que por esse efeito venha a ser designada, comparecer na escritura de compra e venda – cláusula 5ª;

d. - A escritura será realizada, impreterivelmente, no prazo de um ano a contar da presente data, ou seja, até ao dia 28.10.2017 inclusivé – cláusula 6ª;

e. - O prédio prometido vender é entregue nesta data ao promitente comprador que, desde já, entra na posse da mesma – cláusula 7ª;

f. - Caso o 2º outorgante não cumpra no prazo previsto para a realização da escritura, ou seja, até 28.10.2017, inclusive, considera-se o contrato-promessa não cumprido por causa imputável ao 2º outorgante, com as consequências legais daí decorrentes, designadamente, a primeira outorgante assistir o direito de alienar por qualquer forma ou onerar o prédio urbano em causa, nos termos, preço e condições entendidas por convenientes – cláusula 8ª;

g. - O contrato-promessa fica expressamente condicionado ao pagamento atempado e integral dos valores previstos a titulo de sinal, cuja falta determina e exime o 1º outorgante do cumprimento do contrato-promessa de compra e venda por facto imputável ao promitente-comprador – cláusula 9ª;

h. - A falta de pagamento de 3 sinais mensais determina a resolução do contrato-promessa por causa imputável ao promitente–comprador - cláusula 10ª;

i. - A não concretização da prometida compra e venda por causa imputável ao promitente-comprador dá ao primeiro outorgante o direito de fazer suas todas as quantias entregues a titulo de sinal – cláusula 11ª;

j. - No caso de não ser concretizada a compra e venda por causa imputável ao promitente-comprador este responde pelos danos sofridos pela promitente vendedora que se fixam em € 20.000,00 – cláusula 12ª;

20 (ex 24) O A. pagou à ora Ré, pelo menos, oito das prestações acima referidas em 5. – b. B) no valor total de € 16.680,00.

21 (ex 25). O contrato-promessa, titulado pelo documento particular, datado de 28 de Outubro de 2016, foi celebrado entre “A..., Ldª” representada pelo seu sócio-gerente BB como 1º outorgante e promitente vendedora e o AA como 2º outorgante o acordo intitulado “Contrato – promessa de Compra e venda junto aos autos a fls. 25 a 28 dos autos, outra finalidade não teve que facultar ao ora A. voltar a ser proprietário do imóvel vendido, na mesma data, por este à Ré sociedade, pago o “preço” acordado pela forma estabelecida na 4.ª Cláusula.

22 (ex26). O autor só acedeu à celebração em 28.10.2016 dos contratos de compra e venda e contrato-promessa de compra e venda devido à situação de necessidade de dinheiro em que se encontrava, situação que era do conhecimento dos RR..

23 (ex27). A sociedade ora Ré “A..., L.da” tem o NIPC ..., tem por objeto “compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para os referidos fins” e a sociedade obriga-se: a) com a intervenção de três gerentes para os atos de alienação ou oneração de imóveis; b) com a intervenção de um dos gerentes para os atos de aquisição de imóveis; c) com a intervenção de dois gerentes para todos os atos não previstos nas alíneas anteriores – fls. 32/33.

24 (ex 28). O A., em representação da empresa B..., Lda., de que é gerente, a 15 de Setembro de 2017, deu autorização à 1ª R. para proceder à celebração de um contrato de intermediação imobiliária para venda do prédio identificado na cláusula primeira do contrato promessa de compra e venda estabelecido entre o declarante e a firma em 29 de Setembro de 2016 - fls. 82 dos autos.

25 (ex 29). Pela “Delegação de Poderes” de fls. 81, datada de 05/06/2017 e autenticada na mesma data, GG e HH, na qualidade de gerentes da sociedade “A..., L.da”, declaram que, nos termos do art. 261.º do CSC, delegam poderes no gerente BB para sozinho vincular a sociedade na escritura de compra e venda do prédio urbano composto de casa de cave, rés-do-chão, mansarda, anexos, logradouro, jardim, campo de ténis e piscina, destinada a habitação, sito na Rua ..., ..., da Freguesia ..., concelho de Vila Nova de Gaia, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ... e descrito na Segunda Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o numero ... – fls. 81 dos autos.

26 (ex 30). A presente acção foi intentada em 20 de Setembro de 2017 – fls. 40 dos autos.

28 (ex 31). O imóvel id. em A) tem o valor patrimonial de € 270.050,00 – fls. 34 dos autos.

Factos não provados:

A. O Autor, através de um conhecido dessa promitente vendedora - Senhor II, conheceu o representante legal da Ré, com a indicação que este o poderia ajudar, enquanto a promitente compradora conseguia o valor necessário ao pagamento da casa.

B. O contacto feito com o Sócio Gerente da Ré, foi realizado através de um Senhor chamado JJ, que tinha intenções de comprar a casa que também foi dada à ora Ré através de um contrato exactamente igual ao que se discute nestes autos, e que para tal compra o Senhor BB pedia logo o valor de 80 mil euros e taxas e seguros a fim de se conseguir o empréstimo da conta.

C. Todo o descrito foi um esquema engendrado pelo Sócio Gerente da Ré e o Senhor JJ, com o intuito da Ré ficar com as duas casas, uma pertencente ao A. e outra à Empresa do mesmo, com a promessa da resolução rápida dos problemas financeiros destes.

D. Foi asseverado ao A. de que não perderia a sua casa e que só teria de assinar uma escritura e mais uns documentos, por forma a ficar formalizado este negócio.

E. Só naquele dia, pouco tempo antes da outorga da escritura, é que lhe foi imposto um contrato de compra e venda, em razão da formalização necessária imposta por quem emprestou o dinheiro, a Ré.

F. O A. só se apercebendo do real negócio que tinha feito quando a advogada, alertada na acção executiva pela Executada (promitente compradora) apresenta oposição à mesma dizendo que o aqui A não tinha legitimidade para a retirar daquela casa, porque na realidade a casa tinha sido vendida à aqui Ré.

G. Só nesse momento, é que o A se apercebeu do real negócio que havia realizado, porque nunca foi sua intenção vender a casa à aqui Ré e que com o mesmo já nem tinha possibilidade de a vender á promitente compradora.

H. Nunca o Autor pagou qualquer quantia a título de sinal no momento da outorga da escritura.

I. Os RR. levaram o A. a celebrar os referidos negócios para se aproveitarem da situação de necessidade de dinheiro em que se encontrava.

J (ex 23 dos factos provados) O cheque nº ..., no valor de € 120.000,00, foi endossado pelo A. a favor da R. para pagamento do valor de 120.000.00 a título de sinal e princípio de pagamento tal como referido na al. A) da cláusula 4ª do documento particular, datado de 28 de Outubro de 2016.

3.4. Da Fundamentação Jurídica.

3.4.1.Como emerge do regime plasmado nos arts. 635º, nºs 3 e 4, 637º, nº 2, 1ª parte e 639º, nº 1, da sua natureza lógica de finalização resumida de um discurso, as conclusões têm um papel decisivo, não só no levantamento das questões controversas apresentadas ao tribunal superior como, sobretudo, na fixação do objeto do recurso, logo se compreendendo quão importantes elas são para o tribunal ad quem na definição dos seus poderes de cognição. Em suma: as conclusões têm a importante função de definir e delimitar o objeto do recurso e, desta forma, circunscrever o campo de intervenção do tribunal superior encarregado do julgamento.

No caso, retira-se das conclusões do recurso, que a pretensão do Recorrente encontrava-se totalmente dependente da procedência da impugnação da matéria de facto por si apresentada, que não veio a verificar-se, bastando atentar-se nas conclusões recursórias 4 a 4.3, 5. A 5.3, 6. A 6. 8, 7. 8. A 8.11.

Assim, no essencial, a argumentação jurídica vertida nas conclusões recursórias, pese embora revele discordância com a sentença recorrida, é desenvolvida no pressuposto da impugnação da decisão de facto obter provimento, o que, não se verificou.

3.4.2.De qualquer modo, sempre diremos o seguinte:

1.Conforme conclusões recursórias 4.1, 4.1(nº repetido), a 4.3, o recorrente, argumenta “ . Porém, agora admitindo ter existindo um mútuo, e nesse mútuo também não foi disponibilizado o valor que consta da escritura, mas apenas 155 mil euros.”

Ora, como vimos, nesta parte este tribunal não considerou provado que a ré disponibilizou apenas 155 mil euros, pelo que, está prejudicada a apreciação desta argumentação relativa à alegada simulação de preço.

2.Prossegue o recorrente na conclusão recursória nº 5.1”- Conforme já analisado na conclusão 3.4 e mais aprofundadamente nas alegações, o GANHO POR PARTE DA RÉ, com o cumprimento do contrato de alienação em garantia em análise ERA DE 353.200,00€, CONTRA A DISPONIBILIZAÇÃO DE 155.000,00”.

E prossegue na conclusão recursória nº5.2 pela verificação a benefício da ré benefícios excessivos e injustificados.

Nas conclusões 6.1, 6.2 e 6.3, alega que mesmo que não se considere o negócio usurário (por falta dos elementos subjetivos do 282º) deveria ter ordenado a redução oficiosa dos juros e modificar o negócio nos termos do de modificação do negócio assim viciado (Art. 283.º do C.C.).

Nas conclusões 6.8 e 6.9, depois de ter invocado segmento de um acórdão identificado, defende que não haveria dúvidas para considerar o negócio nulo (invalidade de conhecimento oficioso).

“- Aqui chegados, procurando-nos aproximar ainda mais da situação do caso concreto, temos de voltar ao que atrás já fomos referindo, quanto à possibilidade de se pode afirmar, em situações de venda fiduciária em garantia, a existência de uma situação de fraude à lei (art. 280º do CC), por violação da proibição da celebração de pactos comissórios estabelecida no art. 694º do CC - sendo, para o efeito, necessário concluir que “esta norma proibitiva pretende vedar não só o negócio que especificamente visou, mas também quaisquer outros que conduzam ao mesmo resultado ou um resultado equivalente” e que o negócio jurídico aqui em discussão tem esse mesmo resultado. Sendo flagrante a existência de benefícios excessivos e injustificados por parte da Ré.”.

Relativamente à alegação de verificação a benefício da ré benefícios excessivos e injustificados, diremos o seguinte:

De seguida, nas conclusões 7. a 8.11, de modo confuso, o recorrente apresenta argumentação fática e jurídica, convocando até meios de prova, para se dar como provado factos que revelem a verificação do requisito objectivo do artigo 282 º CC para concluir a final pela declaração de anulabilidade do negócio por este ser usurário, pedindo a revogação da sentença proferida nestes autos.

Na conclusão recursória nº6-“ Tendo em conta tudo o dito no ponto anterior, há que sufragar a invalidade da alienação em garantia e aferir da possibilidade de modificação do negócio celebrado por forma ao mesmo poder ser acolhido e em que moldes o mesmo é aceite no ordenamento jurídico português sem colidir com a proibição do pacto comissório prevista no art. 694º do CC., nem que isso implicasse a modificação do negocio em causa.”

2.1.Apreciando e decidindo:

.Nesta última parte, conclusão recursória nº6, apenas importa referir que apenas agora neste recurso o recorrente coloca a possibilidade deste tribunal modificar o negócio celebrado!!!

Ora, neste aspecto, tratando-se de questão nova, colocada apenas em sede de recurso, naturalmente que está vedado a este Tribunal da Relação apreciar essa questão.

.Quanto à alegação do recorrente na parte em que afirma que através do contrato de compra e venda o ganho por parte da Ré-recorrida era de 355 200,00 euros contra a disponibilização de 155 000,00, apreciada a decisão de facto por nós alterada resulta apenas que - 18 (ex 20)- a compra e venda, titulada pela escritura pública de 28 de Outubro de 2016 outorgada na Conservatória do Registo Civil e Predial de Oliveira de Azeméis na qual AA declarou vender, pelo preço de € 300.000.00, já recebido, à sociedade “A..., Ldª” representada no acto pelo sócio e gerente BB, livre de quaisquer ónus e encargos, o prédio urbano composto de casa de cave rés-do-chão, mansarda, anexos, logradouro, jardim, campo de ténis e piscina destinada a habitação, sito na Rua ..., ..., ..., Vila Nova de Gaia, inscrito na matriz sob o artigo ... e descrito na Conservatória do Registo Predial de Vila Nova de Gaia sob o número ..., foi celebrada para garantir o empréstimo de € 300.000,00 feito pela Ré sociedade à A..

Assim, não se retira da decisão de facto que a contraprestação a cargo da ré se limitou a disponibilizar ao autor a quantia de 155 000,00 euros.

A significar que nesta parte a argumentação ensaiada pelo recorrente não tem adesão aos factos provados.

E os factos vertidos nos itens 15º e 16º dos factos provados apenas revelam que as quantias tituladas pelos cheques aí referidos ingressaram na esfera patrimonial do auto-recorrente, sendo certo que, conforme já tivemos oportunidade de referir aquando da apreciação da decisão de facto, o autor não logrou fazer prova bastante para contrariar a declaração confessória feita ao notário e à compradora de ter recebido a quantia de 300.000,00 euros.

No entanto, importa fazer as seguintes considerações:

Esta alegação revela que o autor-recorrente insiste em invocar como fundamento do pedido deduzido de anulação do negócio de compra e venda e do contrato promessa o disposto no artº 282º, nº1, do CC sustentando que se tratou de negócio usurário porquanto teria sido celebrado nos termos em que o foi, devido ao aproveitamento, por parte dos RR, da situação de necessidade em que o A. se encontrava a necessitar urgentemente de liquidez.

Compulsada a sentença recorrida resulta que a Sra. Juíza a quo, referiu-se ao regime legal do negócio usurário, tal como previsto no artº 282º do CC, em termos que merecem a nossa concordância, e que de resto também não são questionados pela recorrente.

Com efeito decorre do disposto no nº 1 daquele preceito legal que se considera existir negócio jurídico, “quando alguém, explorando a situação de necessidade, inexperiência, ligeireza, dependência, estado mental ou fraqueza de carácter de outrem, obtiver deste, para si ou para terceiro, a promessa ou a concessão de benefícios excessivos ou injustificados”.

Em face do disposto nos artigos 282.º e 283.º do Código Civil, “quando alguém, explorando a situação de necessidade, inexperiência, ligeireza, dependência, estado mental ou fraqueza de carácter de outrem, obtiver deste, para si ou para terceiro, a promessa ou a concessão de benefícios excessivos ou injustificados”, pode a parte que se considera lesada pela celebração do negócio jurídico nos referidos termos, requerer a anulação ou a modificação do negócio segundo juízos de equidade, e foi esta última a opção dos autores.

Com o disposto no referido preceito «o legislador concede sob a designação de usura, alguma relevância ao velho instituto da lesão, não sancionando um critério puramente objectivo, mas exigindo, em conformidade com a fisionomia moderna do instituto (§ 138 do Cód. alemão; art. 1448.°do Cód. italiano), a verificação de requisitos objectivos (benefícios excessivos ou injustificados) e requisitos subjectivos (exploração de uma situação de necessidade, inexperiência, ligeireza, dependência, estado mental ou fraqueza de carácter de outrem). Entre estes requisitos subjectivos figura, pois, ao lado de outras situações, o estado de necessidade.

Devem, portanto, verificar-se requisitos objectivos: benefícios excessivos ou injustificados. Tem de haver uma desproporção manifesta entre as prestações. Só haverá benefícios excessivos ou injustificados, quando, segundo todas as circunstâncias, a desproporção ultrapassa os limites do que pode ter alguma justificação.

Devem, igualmente, verificar-se estes dois requisitos, a saber:

1.° A exploração de situações tipificadas, que não é excluída pelo facto de a iniciativa do negócio provir do lesado;

2.° Uma situação de necessidade, inexperiência, ligeireza, dependência, estado mental ou fraqueza de carácter.

O requisito exploração, não exige que a Ré tivesse agido com a intenção ou com a consciência de explorar a necessidade ou debilidade económico-financeira do A, uma vez que o legislador basta-se com a exploração ou aproveitamento consciente da situação de inferioridade negocial em que se encontra a outra parte

De resto, a consciência das situações tipificadas no artigo e a consciência da causalidade entre essas situações e os benefícios recebidos, na prática, resulta, muitas vezes, de uma prova por presunções»^[3].

Trata-se de requisitos de verificação cumulativa em que avulta, como pressuposto base, a referência à verificação de um desequilíbrio injustificado ou excessivo entre as prestações a que por força do contrato as partes se encontram vinculadas. Só haverá benefícios excessivos ou injustificados, quando, consideradas todas as circunstâncias, a desproporção ultrapassar os limites do que pode ter alguma justificação, à luz dos padrões típicos de valor vigentes no mercado. Mesmo verificado esse desequilíbrio o negócio só pode ser anulado se cumulativamente, se comprovar que a concretização do negócio naqueles termos só foi possível mercê da exploração pela parte beneficiada, de uma situação de necessidade, inexperiência, ligeireza, dependência, estado mental ou fraqueza de carater, da parte prejudicada pelo referido desequilíbrio de prestações.

No entanto, e como é evidente o desequilíbrio injustificado ou excessivo das prestações é o pressuposto base do qual parte a configuração do negócio usurário.

No caso dos autos, e de acordo com os factos provados – e mesmo com o que vinha alegado - o contrato de compra e venda celebrado entre o Autora e a Ré sociedade em si mesmo considerado não contém qualquer desequilíbrio comprovado entre as prestações que vinculam uma e outra parte.

Através daquele contrato a Autora vendeu à Ré, pelo preço de €300.000,00 euros, um imóvel cujo valor patrimonial tributário era de 270.050,00€.

Acresce que em lado algum o recorrente alegou que as prestações a que se obrigaram pelo contrato de compra e venda foram diferentes das que ficaram a constar da escritura publica. Alegou sim que não recebeu o preço de €300.000,00 euros, mas apenas € 130.000,00.

Todavia, isso nada tem a ver com os termos das prestações do contrato, mas sim com o seu cumprimento ou não cumprimento. Certo é que, independentemente disso, ficou provado, por confissão do próprio autor exarada na escritura publica de 28.09.2016 que recebeu efetivamente o referido pagamento do preço de €300.000,00.

E por essa razão não tem sustentação, desde logo nos factos apurados, convocar agora o alegado valor de mercado do imóvel que na tese do autor corresponde a mais do dobro do valor fixado para o preço da compra e venda.

O que assim se deixa evidenciado tem igualmente aplicabilidade quando se analise o referido contrato de compra e venda, juntamente com o contrato de promessa de compra e venda celebrado no mesmo dia, como parte de um só negócio.

Argumenta o recorrente que através da celebração daqueles contratos recebeu 155.000,00 € (contrato de compra e venda) tendo de pagar 353.200,00€ no caso de incumprimento, o que, segundo o recorrente equivaleria a que ré RR teria um ganho superior ao dobro da quantia recebida pelo autor.

Também aqui o que o recorrente refere é o que, segundo ele, teria sido o cumprimento do contrato de compra e venda nos termos em que o recorrente pretendia que fosse julgada a decisão de facto e não os termos das prestações acordadas e nos termos em que foi julgada por este Tribunal a impugnação da decisão de facto

Assim que, se nos ativermos ao que decorre destes contratos, não se vislumbra o desequilíbrio excessivo e muito menos injustificado de prestações a que alude a recorrente. Com efeito, de acordo com o que está dado como provado o autor vendeu à ré sociedade “A..., Lda.”, pelo preço de € 300.000,00 já recebido, por escritura pública de 28/09/2016 o imóvel referido nos autos.

Ainda de acordo com os factos apurados- este contrato de compra e venda tinha como finalidade garantir o empréstimo de € 300 mil euros feito pela Ré sociedade ao Autor,, compreendendo-se por isso que na mesma data o autor e a ré, tenham celebrado um contrato-promessa com finalidade facultar ao A. voltar a adquirir, decorrido um ano, o imóvel que esta havia vendido mediante o pagamento do valor de € 353.200,00 acordado como preço da (re)venda do referido imóvel.

A diferença entre o preço acordado para venda - € 300.000,00 – e o preço acordado para a recompra no período de um ano - €353.200,00 - está longe do excessivo desequilíbrio de prestações exigido pelo artº 282ºdo CC e invocado pela recorrente, para fundamentar o pedido de anulação do contrato de compra e venda celebrado e do contrato promessa.

E encontra por outro lado justificação no recebimento pelo Autor de €300.000,00 euros.

Com efeito, o empréstimo feito pela Ré sociedade à A foi no valor de € 300 000,00, o autor ficou a ocupar e ocupa o imóvel desde o dia da celebração da escritura pública, o autor apenas pagou oito das prestações referidas no contrato promessa, no valor de € 16 680,00- item 24º dos factos provados.

E provou-se que no dia 15.09.2017, antes da propositura desta acção a 20.09.2017, o Autor-recorrente, em representação da empresa de que é gerente, autorizou a 1ª Ré a celebrar um contrato de intermediação imobiliária para a venda do prédio identificado no contrato promessa de compra e venda celebrada entre o autor e a firma, conforme item 24º dos fatos provados.

Também na sentença recorrida considerou-se que não estaria suficientemente configurada nos autos uma situação de necessidade que pudesse colocar uma das partes em situação de inferioridade ou mesmo dependência negocial em relação à outra. Corroboramos este entendimento.

Com efeito o que está dado como provado é apenas que a compra e venda foi determinada por uma situação de necessidade de dinheiro item 22º dos fatos provados - o que, é insuficiente para concretizar a situação de necessidade a que se alude no nº 1 do referido artº 282º do CC.

Com efeito não está concretizado em que é que se traduzia a referida necessidade de dinheiro, nem foi alegado se e existia ou não a possibilidade de fazer face a essa necessidade por outra via que não fosse a da alienação em garantia do imóvel de que era proprietário o Autor. Até porque as dificuldades de tesouraria para pagamentos são comuns no mundo empresarial necessidade e não significam necessariamente uma situação de especial fragilidade ou inferioridade negocial perante terceiros.

Assim, considerando o mais provado, porque não está provada factualidade que preencha o requisito do “aproveitamento- exploração pela recorrida de uma situação de necessidade do autor recorrente”, concluímos que não estão verificados factos que permitam o preenchimento cumulativo dos requisitos previstos no art 282º nº1, do CPC e assim concluir pela anulação dos negócios de compra e venda e promessa de compra e venda celebrados entre as partes.

De resto, no tocante à desproporcionalidade das prestações, concede-se que a circunstância de o contrato promessa não ter a mesma formalidade que o negócio da compra e venda e de não ter sido registado facilita a venda a terceiro do prédio dado em garantia. Todavia, a relação de confiança entre fiduciante e fiduciário é própria dos negócios fiduciários. Mas daí não decorre que o fiduciante esteja necessariamente desprotegido.

Não só pela possibilidade de registo da ação de execução específica, como pelos efeitos da responsabilidade civil contratual, e em ultima análise pelo instituto do enriquecimento sem causa.

Assim, à luz dos factos provados não se verifica o desequilíbrio de prestações a que por força dos contratos celebrados as partes se encontram vinculadas exigido para que se deva equacionar a possibilidade de estar perante um negócio usurário.

Conforme dispõe o art 1146º do C.Civil: “É havido como usurário o contrato de mútuo em que sejam estipulados juros anuais superiores a oito ou dez por cento, conforme exista ou não garantia real”

No caso, temos que o empréstimo ascenderia ao valor de €300.000.00 a pagar num ano, acrescidos da quantia de € 53.200,00, a revelar que a ré pratica juros de 17.73%, muito superiores ao limite legal de 7% (tendo em atenção os juros legais previstos no art 559º do C.Civil e Portaria 291/2003, de 08.04.)

E como refere a sra Juiz a quo, isso significa que o autor-recorrente poderia ter formulado o pedido de redução da taxa de juro aos limites fixados no nº1 do citado art 1146º do CC, ao abrigo do nº4,m da mesma norma, o que, não sucedeu, tendo-se limitado a formular o pedido de anulabilidade da compra e venda e contrato promessa de compra e venda, pelo que, o autor-recorrente, nesta parte, só dele se pode queixar.

“A circunstância do valor do prédio vendido ser superior ao valor do mútuo e dos juros com o limite legal, não implica, só por si, nulidade do contrato de compra e venda.”

É que a propriedade do fiduciário é uma propriedade funcionalizada, havendo uma dissociação entre a titularidade de uma situação jurídica e o interesse no aproveitamento do bem objecto desta.

Por definição, o fiduciário fica investido numa propriedade temporária, porque sujeita a um dever contratual de transferir para a esfera do fiduciante os bens que integram o acervo fiduciário.

Por isso se diz que é por efeito desse dever contratual ou dessa vinculação obrigacional que a situação jurídica emergente do negócio fiduciário é, de um prisma puramente económico, neutra para o fiduciário (cfr. André Figueiredo, in O Negócio Fiduciário Perante Terceiros, pág.90).

Razão pela qual não terá sido por acaso que o A. manteve sempre a posse do prédio, apesar de o ter vendido à 1ª Ré.

Nestes termos, improcedem as conclusões recursórias 6.1, 6.2 e 6.3, pelas quais, o recorrente pretende, caso não se considere o negócio usurário (por falta dos elementos subjetivos do 282º) a redução oficiosa dos juros e modificar o negócio nos termos do de modificação do negócio assim viciado (Art. 283.º do C.C.).

2.3.Aqui chegados, importa agora apreciar e decidir, em função das questões colocadas no recurso se, através do pactum fiduciae, as partes não terão actuado em fraude à lei, contornando a proibição do pacto comissório que o art. 694º, do C. Civil, estabelece imperativamente em sede de direitos reais de garantia.

Questão que não foi alegada na petição, mas tão só em sede de recurso.

Trata-se no essencial de apreciar e decidir, se no caso dos autos, em que a compra e venda foi celebrada para garantir um empréstimo celebrado entre as partes, os factos apurados são suscetíveis de implicar um resultado equivalente àquele que é proibido pela lei ao proibir o pacto comissório conforme artigo 694º do CC, a implicar a consequente nulidade por fraude à lei imperativa.

Como é sabido, a Alienação Fiduciária em Garantia e o Pacto Comissório são institutos jurídicos que envolvem a transferência de bens como forma de garantir o cumprimento de uma obrigação. No entanto, apresentam diferenças essenciais quanto à sua natureza, finalidade e efeitos jurídicos.

No que tocante à natureza jurídica:

•A Alienação fiduciária em garantia é um negócio fiduciário, no qual o devedor transfere a propriedade do bem ao credor, que a mantém apenas como garantia da dívida. A propriedade é restituída ao devedor quando a obrigação é cumprida.

• Pacto comissório: Refere-se a uma cláusula proibida pelo artigo 694.º do Código Civil Português, pela qual se estabelece que, em caso de incumprimento da dívida, o credor passa a ser automaticamente o proprietário do bem dado em garantia.

Quanto à Transferência da Propriedade

• Na Alienação fiduciária em garantia o credor recebe a propriedade do bem apenas de forma resolúvel temporária e vinculada ao cumprimento da obrigação pelo devedor e caso o pagamento seja realizado, a propriedade retorna ao devedor automaticamente.

• No Pacto comissório: as partes outorgantes, devedor e credor, prevêem a transferência definitiva da propriedade para o credor caso a dívida não seja paga, a revelar que podem surgir situações de prejuízo desproporcional causado ao devedor.

No tocante à Admissibilidade ou Proibição Legal

• A Alienação fiduciária em garantia é permitida e regulamentada pela legislação, desde que respeite o princípio da proporcionalidade e a obrigação de restituição ou venda do bem para quitação da dívida.

•O Pacto comissório: É expressamente proibido pelo ordenamento jurídico português, pois pode levar a abusos e injustiças, permitindo que o credor se aproprie do bem independentemente do valor da dívida.

Assim estabelece em sede do regime da hipoteca, o artigo 694.º do CC, sob a epígrafe pacto comissório, consigna o seguinte: “É nula, mesmo que seja anterior ou posterior à constituição da hipoteca, a convenção pela qual o credor fará sua a coisa onerada no caso de o devedor não cumprir. “

Prescreve-se assim uma proibição absoluta de se convencionar que o credor hipotecário faça sua a coisa onerada no caso de incumprimento da obrigação garantida por parte do devedor.

E apesar desta proibição se encontrar, em sede sistemática, inserida no regime legal da hipoteca, tem-se considerado que ela é extensível, com as devidas adaptações, às demais garantias reais tipificadas na lei ou mesmo a garantias atípicas em que se convencione a transferência da propriedade de uma coisa para o credor em virtude do incumprimento da obrigação pelo devedor^[4]

E a doutrina assinala que a ratio da proibição [a proibição do pacto comissório] é plúrrima e complexa, relevando, a um tempo, o propósito de proteger o devedor da (possível) extorsão do credor e a necessidade, que corresponde a um interesse geral do tráfego, de não serem falseadas as “regras do jogo”, através da atribuição injustificada de privilégios a alguns credores, em objectivo (seja ele efectivo ou potencial) prejuízo dos demais.»

A revelar que um alcance teleológico tão amplo poderia justificar a aplicação direta da proibição do pacto comissório aos casos em que se vise conferir uma função de garantia ao negócio translativo da propriedade de um bem, independentemente do momento dessa transferência, contemplando, desse modo, negócios fiduciários estabelecidos fora do âmbito das garantias reais.

Porém, como é bastante discutível se e em que medida é que a referida proibição pode ser considerada como afloramento de um princípio geral tão lato que alcance pactos comissórios estipulados fora do domínio dos contratos de garantia das obrigações, a doutrina ^[5] e jurisprudência^[6], tem salientado que o principal motivo da proibição do pacto comissório, reside na tutela conferida ao devedor em termos similares à que tem lugar no quadro da proibição dos negócios usurários, ou seja, o que a norma pretende evitar não é a aquisição pelo credor insatisfeito mas o “aproveitamento” da debilidade do devedor, o que leva a conferir decisivo relevo à “congruidade” entre o montante do débito e o valor do bem, só devendo, assim, ser tratada como venda comissória aquela em que a função de garantia se traduz numa “vantagem injustificada” para o credor.

«(…) Assim, para que a venda em garantia seja válida, é mister que o devedor (e também o constituinte da garantia, se não houver coincidência entre ambos) fique em condições de controlar ou dominar a eventual diferença entre o valor do bem alienado e o quantum do débito. Não está, por outro lado, o devedor impedido de invocar a invalidade do pacto por usura (art. 282), se se verificarem os respectivos pressupostos.»^[7]

Ou seja, o que se pretende evitar com a proibição do pacto comissório não é a aquisição pelo credor insatisfeito, mas o aproveitamento da uma situação de debilidade em que se encontre o devedor. Para sustentação desta posição argumenta-se com a circunstância de a par da consagração da proibição do pacto comissório, se reconhecer em termos legais a validade da venda a retro e do pacto marciano. A sustentação desta posição veio ainda a colher o apoio legal após a publicação do DL nº 105/2004, de 08/05 que, transpondo a Diretiva nº 2002/47/CE, consagrou a alienação fiduciária em garantia no âmbito dos contratos de garantia financeira.

verificarem os respectivos pressupostos.»^[8]

No tocante às Consequências do Incumprimento:

• Na Alienação fiduciária em garantia: Se o devedor não cumprir a obrigação, o credor não pode simplesmente ficar com o bem. Ele deve vendê-lo e utilizar o produto da venda para saldar a dívida, restituindo ao devedor qualquer valor excedente.

• No Pacto comissório: o credor ficaria automaticamente com o bem em caso de incumprimento, sem necessidade de venda ou restituição de eventual diferença de valores. Essa prática é vedada justamente para evitar o desequilíbrio contratual.

No tocante aos Objetivos da Garantia:

• Na Alienação fiduciária em garantia: O objetivo principal é assegurar o cumprimento da obrigação, garantindo que o credor tenha meios para reaver o valor devido sem apropriação indevida do bem.

• Pacto comissório: O pacto comissório busca garantir o pagamento da dívida, mas pode resultar na perda desproporcional do bem pelo devedor, o que justifica sua proibição legal.

Conclusão

A alienação fiduciária em garantia e o pacto comissório possuem finalidades semelhantes, mas são distintos em sua estrutura e efeitos. A alienação fiduciária é um meio legítimo de garantia, pois protege os interesses do credor sem comprometer os direitos do devedor. O pacto comissório, por sua vez, é proibido exatamente porque poderia levar a abusos e a transferências patrimoniais desproporcionais.

.Prosseguindo:

Dos factos provados resulta que o contrato de compra e venda do imóvel em causa e o contrato promessa de compra e venda celebrados entre as partes no mesmo dia, não consubstanciam qualquer pacto comissório estabelecido no âmbito de hipoteca ou de qualquer outra garantia real tipificada na lei mediante estipulação de transmissão da propriedade de bem onerado para o credor em caso de incumprimento do devedor, conforme o previsto no artigo 694.º do CC.

Como considerou a sentença recorrida, da conjugação desses contratos resulta, quando muito, a celebração de um negócio fiduciário atípico ou de alineação em garantia, nos termos do qual aquele contrato de compra e venda teve em vista garantir à sociedade compradora, a ré-recorrida, o pagamento de um valor que tinha emprestado ao Autor.

Assim, a sentença recorrida a partir do que ficou provado nos autos, concluiu que se está perante uma alienação fiduciária, caracterizada essencialmente pela utilização do contrato de compra e venda como forma de garantir a satisfação do direito do credor-fiduciário e pela garantia assumida por este – pactum fiduciae - perante o devedor-fiduciante, de retransmissão do bem vendido esgotado que seja o fim visado, de garantia, o que no caso dos autos foi formalizado através do contrato-promessa subscrito pelas partes.

Tudo a revelar que só deve ser tratada como venda comissória aquela em que a função de garantia da venda se traduza numa excessiva e injustificada vantagem para o credor.

Subscrevendo esta orientação, pela adesão aos argumentos que a sustentam e a que antes fizemos resumida referência, concluímos que o contrato de compra e venda referido nos autos constitui, juntamente com o contrato-promessa celebrado entre as partes no mesmo dia, traduz uma alienação fiduciária válida, uma vez que pelas razões que já apontamos, não se verifica o desequilíbrio de prestações invocado pela recorrente.

Assim que improcede também este fundamento invocado pela recorrente.

E apesar do autor-recorrente não ter provado na totalidade a sua versão, designadamente quanto ao valor emprestado e ao alegado “aproveitamento pela Ré de um alegado estado de necessidade do autor” certo é que, a transferência da titularidade da propriedade sobre o imóvel do autor para a Ré ocorreu porque o autor necessitou de dinheiro tendo-se provado ainda que o autor ficou na posse do imóvel

Daí que se possa inferir a finalidade específica da dita promessa de compra e venda, esta pelo preço de € 353.200,00.

Acresce que o autor apenas efectuou alguns (8) dos diversos pagamentos mensais em cumprimento do referido acordo, resultando dos autos que o autor não pagou à ré o valor acordado para reaver o imóvel – ver item 24º dos fatos provados

Deste bloco negocial decorre quanto basta para ter por assente, como fez a primeira instância, que a compra e venda do imóvel em causa celebrada entre as partes visou garantir o pagamento a esta sociedade da quantia recebida pelo R., facultando ao mesmo a possibilidade de adquirir o imóvel logo que satisfizesse essa quantia, mediante a realização do contrato prometido, sem prejuízo de poder continuar a ocupar o imóvel

Tal concerto negocial reconduz-se ao género atípico de negócios fiduciários com fim de garantia (fiducia cum creditore), na modalidade da chamada alienação em garantia, que, segundo JANUÁRIO GOMES^[9]consiste no seguinte:

«(…) utilização de um tipo contratual de alienação (normalmente a compra e venda) como tipo de referência, para um fim indirecto de garantia. Mais especificamente, (…) um contrato construído através da adjunção ao negócio de alienação de um pactum fiduciae, que disciplina os termos em que o fiduciante-alienante e o fiduciário-adquirente adaptam a operação realizada aos fins da garantia – fiducia cum creditore. Através do pacto fiduciário de garantia, o credor-fiduciário vincula-se (obrigacionalmente) face ao devedor-fiduciante a retransmiti-lhe o bem (a restituir, sob um prisma económico), uma vez esgotado o fim da garantia, isto é uma vez satisfeito o crédito»

E nas palavras de CARVALHO FERNANDES^[10], “no negócio fiduciário há ao lado de um acto com eficácia real uma limitação obrigacional do direito atribuído ao fiduciário.”

Posto isto, resta saber se o referido negócio de alienação em garantia viola a proibição do pacto comissório nos termos prescritos no artigo 694.º do CC.

Neste particular, a primeira instância, convocou, reproduzindo,, o entendimento adotado no acórdão do STJ de 16/03/2011, proferido no processo n.º 279/2002.E1.S1^[11], o qual, traça em termos que temos rigorosos, a diferenciação estrutural e teleológica entre o pacto comissório previsto no artigo 694.º do CC e a atípica venda fiduciária em garantia, para concluir pela não aplicação, nem sequer por via extensiva, da proibição ali consagrada a esta modalidade de venda fiduciária.

Nesse acórdão foi considerado, no essencial, que:

«Não é de admitir a “extensão teleológica” da proibição contida no citado art. 694.º, determinante do vício de nulidade, à venda fiduciária em garantia de bens imóveis, por tal envolver restrição desproporcionada do princípio fundamental da segurança e confiança no comércio jurídico, ao facultar aos outorgantes a invocação e a consequente oponibilidade da nulidade a terceiros de boa fé, subadquirentes do imóvel alienado, nos termos do art. 291.º do CC, mesmo nos casos em que o pacto fiduciário estivesse oculto e dissimulado, relativamente às clausulas contratuais integradoras do negócio formal de alienação e do teor do respetivo registo, de modo a afectar a consistência jurídica dos direitos que aqueles fundadamente supunham ter adquirido.»

Na tarefa de ponderação dos interesses em conflito dos diversos intervenientes não pode/deve olvidar-se que a alienação em garantia tem como efeito imediato a transferência da propriedade para o fiduciário e que a limitação dos poderes inerentes à titularidade do direito – a sua limitação ao fim garantístico – tem natureza meramente obrigacional (cf. art.º 1306.).

Isto é, o alienante sabe que corre o risco de o fiduciário, violando o pacto, vir a transmitir o bem a terceiro na pendência do contrato, mas este terceiro não terá modo de saber da existência da convenção fiduciária, confiando naturalmente na definitividade do negócio translativo, para mais nos caos em que se verifique existir a publicidade do registo, pelo que o risco há-de ser em primeira linha assumido pelo fiduciante, que naquele confiou.

Por outro lado, apesar de na alienação fiduciária em garantia não se mostrar assegurada a equivalência entre o crédito garantido e o bem transmitido, nem por isso o devedor ficará desprotegido nos seus interesses, podendo obter do fiduciário a indemnização pelos danos sofridos decorrentes da violação das obrigações decorrentes do pacto.

De resto, a subtracção da alienação em garantia ao regime da nulidade estabelecida no art.º 694.º para o pacto comissório não implica que o negócio celebrado não possa ser afectado por outro vícios, encontrando-se naturalmente sujeito, se disso for caso, à disciplina dos art.ºs 294.º e 282.º.

E no caso em apreço, a autor -recorrido nem sequer alegou que a Ré tenha agido como fiduciário infiel ao proceder à venda do bem a terceiro, para mais quando se prova que o autor (item 28 dos factos provados), em representação da empresa B..., Lda., de que é gerente, a 15 de Setembro de 2017, deu autorização à 1ª R. para proceder à celebração de um contrato de intermediação imobiliária para venda do prédio identificado na cláusula primeira do contrato promessa de compra e venda estabelecido entre o declarante e a firma em 29 de Setembro de 2016 - fls. 82 dos autos, o qual, como resulta dos documentos juntos aos autos foi celebrado no mesmo dia em que foi celebrado uma compra e venda entre aquela sociedade e a sociedade ré, formando ambos um complexo negocial idêntico àquele dos presentes autos, mas celebrado entre a sociedade que o autor representava e a sociedade ré, em que o contrato-promessa celebrado a 29/09/2016, (um dia depois do contrato promessa dos autos) outra finalidade não teve que facultar à sociedade representada pelo autor voltar a ser proprietária do imóvel vendido, na mesma data, de 20.09.2016 por aquela sociedade à ora Ré, pago o “preço” acordado pela forma estabelecida nesse contrato – promessa.

Neste quadro factualmente assente, não se descortina fundamento para considerar que a sociedade Ré tenha infringido as obrigações contratuais emergentes do negócio fiduciário celebrado com o Autor, mormente a de continuar vinculada, perante este, a transmitir-lhe o bem em causa e a não o vender a terceiro, quando o próprio Autor não satisfez a quantia em dívida à referida sociedade.

Em suma, por tudo o que se deixa exposto, não se encontram razões para considerar aplicável ao negócio de alienação em garantia firmado entre o autor e a Ré a nulidade prescrita no artigo 694.º do CC.

Sumário.

………………………………

………………………………

………………………………

IV. DELIBERAÇÃO:

Nestes termos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente o recurso de apelação interposto pelo recorrente e, assim, confirmam a sentença recorrida na parte impugnada.

Custas a cargo do recorrente.

Porto, 10.04.2025
Francisca da Mota Vieira
Paulo Dias da Silva
João Venade
___________
[1] Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, in “Código de Processo Civil Anotado”, Vol. 2.º, 3.ª edição, Almedina, págs. 734-737
[2] Proc. Nº 28252/10.0T2SNT.L1. S1, disponível in www.dgsi.pt
[3] Cfr. Mota Pinto, in Teoria Geral do Direito Civil, 3ª edição actualizada, págs. 533 e 534.
[4] Vide comentário ao art.º 694.º do CC, de ISABEL MENÉRES CAMPOS, in Comentário ao Código Civil – Direito das Obrigações – Das Obrigações em Geral, Universidade Católica Editora, 2018, p. 929.
[5] Januário Gomes, In Assunção Fidejussória de Dívida, Almedina, 2000, p.94 e pp. 96-97.
[6] Entre outros, Ac. STJ de 14.01.2021, proferido a 14.01.2021, no processo nº 2603/17.5T8STB.E1.S2, relatado por José Gomes
[7] Januário Gomes, ob citada.
[8]
[9] Ob. Citada, pp. 86-87.
[10] In Teoria Geral do Direito Civil, Vol. II, AAFDL, 2.ª Reimpressão, 1983, p.388.
[11] Acórdão relatado pelo Juiz Cons. LOPES DO REGO, acessível na internet www.dgsi.pt/jstj.nst.